خانه دریا را تهران قیمت می‌زند؟
در شهرهای شمالی، خریدار خانه همیشه ساکن همان شهر نیست؛ قدرت خرید بیرونی می‌تواند معادله قیمت مسکن را تغییر دهد.
مسکن و شهرسازی: در شهرهای ساحلی شمال، یک خانه می‌تواند برای دو خریدار معنای کاملا متفاوتی داشته باشد. برای خانواده‌ای که در همان شهر زندگی و کار می‌کند، خانه محل سکونت است؛ خریدی که باید با درآمد و پس‌انداز چندین‌ساله تأمین شود. برای خریدار دیگری که از تهران یا شهری بزرگ‌تر می‌آید، همان خانه ممکن است اقامتگاهی برای تعطیلات یا راهی برای نگهداری سرمایه باشد. هر دو در یک بازار معامله می‌کنند، اما الزاماً از یک منبع درآمد و با یک قدرت خرید وارد آن نشده‌اند.
همین تفاوت، پرسشی را پیش می‌کشد که در بحث‌های معمول درباره گرانی مسکن کمتر به آن پرداخته می‌شود: اگر در شهرهای شمالی خانه‌های بیشتری ساخته شود، آیا ساکنان محلی راحت‌تر صاحب‌خانه می‌شوند یا بخشی از واحد‌های جدید به تقاضایی پاسخ می‌دهد که از بیرون شهر وارد شده است؟
بازار ویلا و قدرت خرید بیرونی
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد متوسط قیمت ویلا‌های مورد بررسی در مازندران بیش از ۱۲ میلیارد تومان و در گیلان حدود ۸ میلیارد تومان بوده است. این ارقام متوسط رسمی معاملات همه خانه‌های دو استان نیستند، اما تصویری از سطح قیمت در بخشی از بازار ویلا ارائه می‌کنند.
برای توضیح این قیمت‌ها نمی‌توان فقط به درآمد خانوار‌های ساکن شمال نگاه کرد. بازار خانه دوم، برخلاف بازار مسکن مصرفی، به متقاضیانی وابسته است که ممکن است در شهر دیگری کار کنند، درآمد به دست آورند و پس‌اندازشان را به ملک تبدیل کنند.
در چنین بازاری، قدرت خرید خانوار محلی لزوما تعیین‌کننده سقف قیمت نیست. خریدار غیربومی ممکن است ارزش یک ویلا را با قیمت دارایی‌هایش در تهران، بازده مورد انتظار سرمایه‌گذاری یا هزینه داشتن اقامتگاه شخصی مقایسه کند.
رونق ساخت‌وساز، بدون افزایش رفاه؟
یکی از شواهد قابل توجه درباره پیامد‌های خانه‌های دوم از پژوهشی درباره سه شهر نور، چالوس و بابلسر به دست می‌آید. این مطالعه که در بهار ۱۴۰۲ در نشریه «نامه معماری و شهرسازی» منتشر شد، بر پایه پرسش‌نامه ۳۸۱ نفر از ساکنان بومی انجام شده است.
نتایج پژوهش نشان می‌دهد گسترش خانه‌های دوم در شاخص رشد اقتصادی اثر مثبت داشته، اما اثر آن بر شاخص رفاه اقتصادی منفی بوده است.
این دو نتیجه الزاما متناقض نیستند. ساخت خانه‌های دوم می‌تواند برای سازندگان، فروشندگان مصالح، مشاوران املاک و برخی کسب‌وکار‌های محلی درآمد ایجاد کند. در مقابل، افزایش تقاضا برای زمین و مسکن ممکن است هزینه ورود خانوار‌های محلی به بازار مالکیت را بالا ببرد.
پژوهش دیگری درباره دهستان لیسار در تالش نیز در کنار منافع گردشگری خانه‌های دوم، به سفته‌بازی ملکی، افزایش قیمت زمین و مسکن و تغییر کاربری اراضی اشاره کرده است.
این یافته‌ها مساله‌ای را برجسته می‌کنند که فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد مسکن، نیز در بحث‌های خود درباره توزیع منافع رشد بخش ساختمان به آن پرداخته است: رشد سرمایه‌گذاری در مسکن لزوما به معنای بهبود دسترسی همه گروه‌های درآمدی به خانه نیست. پرسش مهم این است که منافع رونق ساخت‌وساز میان مالکان زمین، سازندگان، خریداران و خانوار‌های فاقد مسکن چگونه توزیع می‌شود.
چرا ساخت خانه بیشتر الزاما قیمت را پایین نمی‌آورد؟
در اقتصاد مسکن، افزایش عرضه در شرایط ثابت‌بودن سایر عوامل معمولاً فشار کاهشی بر قیمت وارد می‌کند. اما در شهرهای گردشگری، ساخت خانه‌های جدید ممکن است با ورود خریداران تازه همراه شود؛ تقاضایی که الزاما از درآمد و نیاز سکونتی جمعیت فعلی شهر سرچشمه نمی‌گیرد.
فرض کنیم در یک شهر ساحلی صد واحد جدید ساخته شود. اگر بخش عمده این واحد‌ها را خانوار‌هایی از خارج شهر خریداری کنند، افزایش موجودی مسکن الزاما به معنای افزایش مشابه خانه‌های در دسترس برای ساکنان محلی نخواهد بود.
فردین یزدانی در نقد سیاست‌های متکی بر افزایش تراکم ساختمانی توضیح می‌دهد که افزایش ظرفیت ساخت، به‌خودی‌خود تضمین‌کننده کاهش قیمت مسکن نیست. از نگاه او، تورم عمومی، نقدینگی و قیمت زمین نیز در تعیین قیمت مسکن نقش مهمی دارند و افزایش تراکم می‌تواند به رشد ارزش زمین و امتیاز ساخت منجر شود.
این استدلال برای بازار شمال نیز قابل تأمل است. حتی اگر شهرداری‌ها امکان ساخت واحد‌های بیشتری را فراهم کنند، نتیجه نهایی به این بستگی دارد که چه میزان ساخت‌وساز واقعاً انجام شود، خانه‌ها با چه قیمتی عرضه شوند و چه گروه‌هایی توان خرید آنها را داشته باشند.
با این حال، از ثابت‌ماندن یا افزایش قیمت پس از ساخت‌وساز نمی‌توان نتیجه گرفت که عرضه جدید بی‌اثر بوده است. ممکن است بدون ساخت آن خانه‌ها، قیمت‌ها افزایش بیشتری پیدا می‌کردند. تشخیص این تفاوت نیازمند بررسی هم‌زمان عرضه، تقاضا و قیمت در چند سال و چند شهر است.
از طرف دیگر، همه خانه‌های شمال در یک بازار قرار ندارند. ویلای تفریحی در یک منطقه ساحلی ممکن است خریداران متفاوتی از آپارتمان معمولی در مرکز همان شهر داشته باشد؛ بنابراین نمی‌توان نتیجه بازار ویلا را مستقیماً به کل مسکن شهری تعمیم داد.
تقاضایی که فقط برای تعطیلات نیست
تقاضای بیرونی برای مسکن شمال نیز دیگر لزوما به خرید خانه دوم و سفر‌های آخر هفته محدود نمی‌شود. بخشی از این تقاضا می‌تواند از خانوار‌هایی شکل بگیرد که به دنبال تغییر محل سکونت دائمی خود هستند.
برخی کارشناسان اقتصادمسکن طی ماه‌های گذشته به افزایش نسبی تقاضای خرید مسکن در مناطق شمالی پس از جنگ دوازده‌روزه اشاره می‌کنند و نگرانی‌های امنیتی، بحران آب و شرایط اقلیمی برخی شهرهای بزرگ را از عوامل احتمالی این جابه‌جایی می‌دانند.
این موضوع تفاوت مهمی با بازار سنتی خانه‌های دوم دارد. خریدار ویلا ممکن است تنها چند هفته از سال در شهر حضور داشته باشد، اما خانواری که برای سکونت دائمی مهاجرت می‌کند، علاوه بر مسکن به خدمات شهری، مدرسه، درمان و زیرساخت نیاز دارد.
در هر دو حالت، ورود تقاضا از بیرون می‌تواند ترکیب بازار مسکن را تغییر دهد. با این تفاوت که مهاجرت دائمی، جمعیت ساکن شهر را نیز افزایش می‌دهد و آثار آن فراتر از معاملات ملک خواهد بود.
خانه‌هایی که ساخته می‌شوند، برای چه کسانی هستند؟
در سیاست‌گذاری مسکن، شمار واحد‌های ساخته‌شده یکی از مهم‌ترین شاخص‌هاست. اما برای شهر‌هایی که با تقاضای خانه دوم و مهاجرت از سایر مناطق روبه‌رو هستند، این شاخص به‌تنهایی کافی نیست.
باید دانست خانه‌های جدید در کدام مناطق ساخته می‌شوند، چه کسانی آنها را می‌خرند، چه مدت از سال مورد استفاده قرار می‌گیرند و قیمتشان چه نسبتی با درآمد خانوار‌های محلی دارد.
در شهرهای شمالی، مساله ممکن است تنها کمبود خانه نباشد؛ تفاوت قدرت خرید کسانی باشد که برای سکونت دائمی و کسانی که برای تفریح یا سرمایه‌گذاری وارد بازار می‌شوند.
تا زمانی که منشأ خریداران و اثر واقعی ساخت‌وساز بر قیمت روشن نشود، نمی‌توان گفت افزایش عرضه راه‌حل کامل مسئله است یا بی‌اثر خواهد بود. اما می‌توان پرسش دقیق‌تری مطرح کرد: خانه‌هایی که در شمال ساخته می‌شوند، در نهایت نیاز مسکن چه کسانی را پاسخ می‌دهند؟