آغاز بحران مسکن از جایی بود که توان مردم نادیده گرفته شد / برای حل بحران مسکن باید نگاه به تعداد واحد ساخته‌شده تغییر کند
کارشناسان حوزه ساخت و ساز معتقدند ریشه بحران مسکن تنها در کمبود واحد نیست. بلکه در فاصله میان آنچه ساخته می‌شود و آنچه مردم توان خرید آن را دارند، نهفته است. داوود بیدار، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با «سفیر ارجان» معتقد است برای حل بحران مسکن باید نگاه‌ها تغییر کند. پست آغاز بحران مسکن از جایی بود که توان مردم نادیده گرفته شد / برای حل بحران مسکن باید نگاه به تعداد واح
به گزارش سفیر ارجان ، بازار مسکن ایران سال‌هاست با یک تناقض جدی مواجه است. از یک سو نیاز به مسکن همچنان وجود دارد و از سوی دیگر، بخش قابل‌توجهی از خانوارها با وجود این نیاز، توان ورود به بازار را ندارند. در واقع، مساله امروز تنها تعداد واحدهای مسکونی نیست، بلکه فاصله‌ای است که میان قیمت مسکن، الگوی ساخت‌وساز و توان اقتصادی خانوارها شکل گرفته است. فاصله‌ای که باعث شده بخشی از تقاضای واقعی عملا از بازار خارج شود.
در چنین شرایطی، این پرسش مطرح است که آیا افزایش تولید مسکن به‌تنهایی می‌تواند راهگشا باشد یا اینکه سیاست‌گذاری باید از ابتدا بر مبنای توان خرید خانوار و ویژگی‌های هر منطقه انجام شود؟ داوود بیدار، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، معتقد است برای حل بحران مسکن باید نگاه به «تعداد واحد ساخته‌شده» تغییر کند و سیاست‌ها به سمت تولید مسکنی برود که واقعاً امکان خرید و استفاده آن برای جامعه هدف وجود داشته باشد.
بیدار در پاسخ به این پرسش که اگر بخواهیم ریشه بحران مسکن را بررسی کنیم، آیا مشکل اصلی کمبود واحدهای مسکونی است، گفت: مساله مسکن ایران را نمی‌توان فقط با تعداد واحدهای ساخته‌شده توضیح داد. کشور بدون تردید به تولید مسکن نیاز دارد، اما مساله مهم‌تر این است که چه مسکنی، در کجا، با چه متراژی و برای چه خانواری ساخته می‌شود؟
وی افزود: امروز بخش بزرگی از جامعه به مسکن نیاز دارد، اما این نیاز به «تقاضای موثر» تبدیل نمی‌شود زیرا توان خرید کافی وجود ندارد.یعنی ممکن است واحد مسکونی ساخته شود اما همچنان نتواند مساله مسکن یک خانوار را حل کند؟ این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران توضیح داد: ممکن است خانواده‌ای به خانه نیاز داشته باشد، اما اگر درآمد، میزان آورده و قدرت بازپرداخت اقساط او با قیمت واحد ساخته‌شده تناسب نداشته باشد، عملا از بازار مسکن حذف می‌شود.
بیدار ادامه داد: در چنین شرایطی، افزایش ساخت‌وساز بدون شناخت بازار الزاما بحران مسکن را حل نمی‌کند. اگر واحدی بسازیم که جامعه هدف توان خرید آن را نداشته باشد، ساختمان تولید کرده‌ایم، نه راه‌حل مسکن.
ساخت‌وساز بدون امکان‌سنجی بازار انجام شده است
یکی از مشکلاتی که در بازار ساخت‌وساز وجود دارد، فاصله میان محصول ساخته‌شده و نیاز واقعی بازار است. عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در این باره گفت: یکی از مسائل اساسی صنعت ساختمان همین‌جاست. بسیاری از پروژه‌ها پیش از آغاز، امکان‌سنجی دقیق بازار ندارند. وی افزود: زمین، تراکم، هزینه ساخت و قیمت فروش بررسی می‌شود، اما یک سوال اساسی کمتر مورد توجه قرار می‌گیرد: مشتری این پروژه چه کسی است و واقعاً چقدر توان پرداخت دارد؟
بیدار بیان کرد: توسعه‌گر حرفه‌ای باید پیش از طراحی پروژه، بازار هدف، درآمد خانوار، میزان آورده، قدرت بازپرداخت، متراژ موردنیاز و الگوی زندگی مصرف‌کننده را بشناسد و سپس محصول را تعریف کند.
یک نسخه مسکنی برای همه مناطق جواب نمی‌دهد
بیدار گفت: در سیاست‌گذاری نیز نیازمند تغییر نگاه هستیم. مسکن یک کالای کاملا محلی است. پروژه مسکونی در جنوب تهران نمی‌تواند با همان منطق، ضوابط و مدل اقتصادی پروژه‌ای در شمال تهران تعریف شود. وی افزود: در مناطقی که قیمت فروش پایین‌تر است اما هزینه مصالح، دستمزد، بیمه، عوارض و بخش بزرگی از هزینه‌های ساخت تقریبا مشابه سایر مناطق است، حاشیه اقتصادی پروژه کاهش پیدا می‌کند.
این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه داد: نتیجه این است که سرمایه به مناطقی می‌رود که بازده اقتصادی بیشتری دارند، نه الزاما به مناطقی که نیاز مسکن در آنها بیشتر است. وی تاکید کرد: اینجاست که دولت باید نقش سیاست‌گذار هوشمند را ایفا کند.
تسهیلات مسکن باید به جایی برود که نیاز واقعی وجود دارد
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: به‌جای تعیین نسخه‌ای تقریبا یکسان برای همه مناطق، باید یک نقشه استطاعت مسکن تهیه شود. در هر منطقه مشخص شود خانواده هدف چه درآمدی دارد، چه متراژی نیاز دارد، چه میزان آورده دارد و چه قسطی می‌تواند پرداخت کند.
بیدار افزود: سپس میزان تسهیلات، نرخ سود، عوارض، مشوق‌های شهرسازی و حتی برخی ضوابط ساختمانی متناسب با شرایط همان منطقه تعیین شود.برای مثال، این تفاوت سیاست‌گذاری در مناطق مختلف تهران چگونه می‌تواند خودش را نشان دهد؟ وی گفت: برای مثال، در جنوب تهران و مناطق کم‌برخوردار می‌توان تسهیلات ساخت را افزایش داد، نرخ آن را کاهش داد، فرآیند دریافت تسهیلات و مجوزها را ساده‌تر کرد و در مناطقی که حمل‌ونقل عمومی مناسب وجود دارد، در الزام یکسان پارکینگ بازنگری کرد.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه داد: کاهش عوارض و برخی هزینه‌های خدمات شهری نیز می‌تواند مستقیما قیمت تمام‌شده مسکن را کاهش دهد. بیدار تاکید کرد: هدف سیاست‌گذار باید این باشد که ساخت مسکن در مناطقی که مردم به آن نیاز دارند، برای توسعه‌گر نیز امکان‌پذیر و اقتصادی شود.
خانه کوچک، الزاما خانه بی‌کیفیت نیست
بیدار گفت: یکی از مهم‌ترین ابزارها برای نزدیک کردن قیمت مسکن به توان خرید خانوار، توسعه واحدهای کوچک‌متراژ است. کوچک‌متراژ نباید مترادف با مسکن بی‌کیفیت باشد. وی افزود: یک واحد ۴۰ یا ۵۰ متری با طراحی مناسب، فضاهای مشترک باکیفیت و خدمات مناسب، می‌تواند برای یک فرد، زوج جوان یا خانوار کوچک بسیار منطقی‌تر از آپارتمان بزرگی باشد که هیچ‌گاه توان خرید آن را پیدا نمی‌کنند.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد: دولت می‌تواند برای چنین پروژه‌هایی بسته ویژه‌ای تعریف کند. تسهیلات بیشتر، عوارض کمتر، ضوابط متناسب‌تر و مشوق برای توسعه‌گرانی که محصولی متناسب با قدرت خرید جامعه هدف تولید می‌کنند.
معیار موفقیت سیاست‌های مسکن را تغییر دهیم
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: در نهایت شاید مهم‌ترین تغییر، اصلاح معیار موفقیت سیاست مسکن باشد. به‌جای اینکه فقط بپرسیم «چند واحد مسکونی ساخته شد؟» باید سوال مهم‌تری مطرح کنیم: «چند خانوار واقعا توانستند به این واحدها دسترسی پیدا کنند؟» بیدار در پایان تاکید کرد: راه‌حل بحران مسکن فقط ساخت بیشتر نیست؛ ساخت درست، در مکان درست، با متراژ درست و متناسب با جیب مردم است.
گزارش‌های بیشتر را در صفحه مسکن بخوانید.