قفل‌شدن سرمایه در بازار مسکن / خرید خانه هنوز صرفه اقتصادی دارد؟
تبلیغات سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در حالی ادامه دارد که آمار‌های منتشرشده از کاهش نقدشوندگی و عقب‌ماندن بازدهی این بازار از برخی دارایی‌های دیگر حکایت دارد؛ موضوعی که ارزیابی سود و ریسک خرید خانه را جدی‌تر می‌کند.
خرید خانه به قصد سرمایه‌گذاری بحث جدیدی نیست، اما لازم است بدانید از هر ۲۰۰ فایلی که در تهران برای فروش گذاشته می‌شود، فقط یک مورد خریدار پیدا می‌کند. همین جمله می‌تواند حقیقت تبلیغات سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را روشن کند.
میزان نقدشوندگی مسکن در تهران فقط نیم‌درصد است. عددی که در مقایسه با سایر بازار‌ها از جمله خودرو و ارز و طلا برای سرمایه‌گذاران باید اهمیت داشته باشد. موضوع مهم بعدی برای خرید خانه به قصد سرمایه‌گذاری بازدهی بازار است. میزان جهش قیمت مسکن در یک سال گذشته نسبت به سایر بازار‌ها بین ۱۵ تا ۲۵ درصد کمتر بوده است.
داده‌های آماری از پلتفرم‌های آنلاین خرید و فروش مسکن نشان می‌دهد میزان نقدشوندگی در این بازار فقط ۰.۵ درصد است. برای درک بهتر این عدد در معاملات روزمره باید تصور کنید که از بین هر ۲۰۰ خانه‌ای که فروشنده برای فروش در پلتفرم‌ها ثبت و آگهی می‌کنند، در طول یک دوره زمانی یکساله فقط یک خانه مشتری پیدا می‌کند و معامله آن به مرحله امضای نهایی سند می‌رسد. این آمار حاصل یک رصد آماری در بازه زمانی یک ساله است که میزان واقعی نقدشوندگی سرمایه در این بخش را منعکس می‌کند.
اگر وضعیت نقدشوندگی مسکن را کنار سایر بازار‌های مالی و کالایی قرار دهیم، این تفاوت روشن‌تر می‌شود. در بازار خودرو معمولا فرآیند فروش یک ماشین سواری پس از درج آگهی و بازدید خریداران ظرف چند هفته انجام می‌شود و فروشنده وجه معامله را تحویل می‌گیرد. در بازار سرمایه وضعیت نقدشوندگی سرعت بیشتری دارد. سهام شرکت‌ها در ساعات دادوستد بورس در چند دقیقه به فروش می‌رسد. در بازار‌های مالی دیگر مانند بازار طلا، سکه و ارز هم خریدار و فروشنده بدون اتلاف وقت و در کمتر از چند دقیقه دارایی خود را به پول نقد تبدیل می‌کنند. در بازار مسکن، اما فروشنده ممکن است ماه‌ها در انتظار پیدا شدن خریدار پای قرارداد بماند.
رشد قیمت مسکن نسبت به سایر بازار‌ها چقدر است؟
بررسی فایل‌های ثبت‌شده در پلتفرم‌های اینترنتی نشان می‌دهد ارقام پیشنهادی فروشندگان مسکن در مهر ۱۴۰۵ نسبت به مهر ۱۴۰۴ حدود ۱۱۶ درصد افزایش پیدا کرده است. در جریان بررسی این نرخ رشد دو نکته آماری و ساختاری در بازار ملک وجود دارد.
نکته اول این است که قیمت پیشنهادی که فروشنده در آگهی اولیه اعلام می‌کند، با رقمی که در نهایت روی کاغذ مبایعه‌نامه نوشته می‌شود و دو طرف زیر آن را امضا می‌زنند، تفاوت دارد؛ بنابراین نرخ نهایی معاملات مسکن همیشه ارقامی پایین‌تر از قیمت پیشنهادی است. نکته دوم به مانع نقدشوندگی در بازار مسکن مربوط می‌شود. یعنی پایین بودن نقدشوندگی می‌تواند بازدهی ۱۱۶ درصدی ملک را عملا برای سرمایه‌گذار بی‌اثر کند، چون تا زمان فروش قطعی سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن فقط روی کاغذ باقی می‌ماند.
بررسی مقایسه‌ای بازدهی مسکن با دیگر دارایی‌ها در بازه زمانی یک ساله تفاوت‌های آماری زیادی وجود دارد. در بازار خودرو فردی را تصور کنید که سال گذشته در چنین روز‌هایی کوییک صفرکیلومتر خریده و در طول یک سال حتی ۱۰ هزار کیلومتر هم از خودرو کار کشیده است. سود حاصل از فروش همین کوییک به حدود ۱۳۵ درصد می‌رسد.
قیمت کوییک صفرکیلومتر سال گذشته در همین مقطع زمانی حدود ۶۴۰ میلیون تومان بود. الان همان کوییک مدل ۱۴۰۴ با کارکرد ۱۰ هزار کیلومتر در بازار خودرو‌های کارکرده و دست‌دوم به طور میانگین ارزشی معادل یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان دارد که نشان‌دهنده بازدهی بالاتر از بازار مسکن است.
در بازار‌های ارز و فلزات گران‌بها نیز ارقام قیمتی از شتاب بالاتر بازدهی خبر می‌دهند. هرچند ورود به بازار دلار و طلا برای سرمایه‌گذاری توصیه نمی‌شود، اما آمار‌های قطعی بازار نشان می‌دهد بهای دلار طی یک سال گذشته رشد ۱۴۰ درصدی را ثبت کرده است. هم‌زمان با جهش نرخ ارز بازار طلا نیز رشد ۱۴۰ درصدی را در این بازه یک ساله تجربه کرده است. مجموع این آمار‌ها بیانگر آن است که بازار مسکن علاوه بر مواجهه با چالش قفل شدن طولانی‌مدت سرمایه از نظر نرخ بازدهی در مقایسه با سایر بازار‌ها در جایگاه پایین‌تری قرار دارد.