بحران مسکن در ایران و راهکارهای حل آن!
داریوش دلفانی
بازار مسکن ایران دیگر فقط با افزایش قیمت خانه روبه‌رو نیست؛ مسئله اصلی، فاصله‌ای است که میان درآمد خانوار و هزینه تأمین سرپناه ایجاد شده است. خرید خانه برای بخش بزرگی از جامعه به هدفی دور از دسترس تبدیل شده و مستأجران نیز هر سال سهم بیشتری از درآمد خود را صرف اجاره می‌کنند. در چنین بازاری، حتی خانوارهایی که درآمد ثابتی دارند، برای حفظ کیفیت زندگی ناچار به کوچک‌کردن محل سکونت، دورشدن از مراکز اشتغال یا زندگی در واحدهایی می‌شوند که با نیازهایشان تناسب ندارد.
برای فهم بحران مسکن، نباید تنها به تعداد واحدهای ساخته‌شده نگاه کرد. ممکن است در یک منطقه واحدهای مسکونی خالی وجود داشته باشد، اما قیمت آن‌ها با توان خرید خانوارهای متقاضی تناسب نداشته باشد. از طرف دیگر، خانه‌ای که در شهری دور از محل کار، حمل‌ونقل عمومی و خدمات ضروری ساخته می‌شود، لزوماً پاسخ‌گوی نیاز یک خانوار ساکن کلان‌شهر نیست. بنابراین، آنچه اهمیت دارد افزایش عرضه مؤثر است؛ یعنی ساخت مسکن در مکان مناسب، با قیمت قابل‌تحمل و متناسب با نیاز واقعی جامعه.
افزایش هزینه زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد و خدمات شهری، ساخت‌وساز را دشوارتر کرده است. هم‌زمان، رشد قیمت‌ها قدرت پس‌انداز خانوارها را کاهش داده و رکود معاملات نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را تضعیف کرده است. حاصل این وضعیت، بازاری است که در آن قیمت‌ها برای بسیاری از متقاضیان همچنان بالاست، اما خریدوفروش و توان تأمین مالی پروژه‌ها رونق لازم را ندارد.
فشار اصلی در این میان بر مستأجران وارد می‌شود. افزایش اجاره‌بها، سهم بیشتری از درآمد ماهانه را می‌بلعد و امکان پس‌انداز برای خرید خانه را محدود می‌کند. وام ودیعه مسکن می‌تواند بخشی از فشار اولیه را کاهش دهد، اما اگر مبلغ تسهیلات با هزینه واقعی اجاره تناسب نداشته باشد یا دسترسی به آن دشوار باشد، اثر آن موقتی خواهد بود. کنترل بازار اجاره نیز بدون افزایش عرضه و ایجاد گزینه‌های مناسب برای خانوارهای کم‌درآمد، به‌تنهایی راه‌حل پایداری نیست.
تأمین مالی؛ حلقه‌ای که نباید نادیده گرفته شود
بانک مسکن به‌عنوان بانک تخصصی این حوزه، در تأمین مالی پروژه‌های حمایتی، از جمله نهضت ملی مسکن، نقش مهمی داشته است. با این حال، ابعاد بحران فراتر از ظرفیت یک بانک است. محدودیت منابع بانکی، هزینه بالای تأمین پول و طولانی‌شدن دوره ساخت، می‌تواند فاصله میان تسهیلات پرداختی و هزینه واقعی تکمیل واحدها را بیشتر کند. افزایش سرمایه بانک مسکن، استفاده از ابزارهایی مانند اوراق رهنی و توسعه روش‌های تأمین مالی بلندمدت باید در کنار اصلاح شیوه تخصیص تسهیلات بررسی شود.
در عین حال، پرداخت وام به‌تنهایی خانه نمی‌سازد. اگر زمین مناسب، زیرساخت شهری، خدمات عمومی و منابع لازم برای تکمیل پروژه فراهم نباشد، تسهیلات ممکن است فقط بخشی از هزینه‌ها را پوشش دهد و تحویل واحدها همچنان به تأخیر بیفتد. سیاست حمایتی زمانی نتیجه می‌دهد که زمین، اعتبار، ساخت‌وساز و خدمات شهری با یک برنامه مشخص به هم متصل شوند.
وزارت راه و شهرسازی نیز باید در این میان نقشی فراتر از اعلام آمار ساخت و واگذاری زمین ایفا کند. تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام، شفاف‌کردن وضعیت متقاضیان، تسریع در تأمین زیرساخت‌ها و اولویت‌دادن به خانوارهایی که واقعاً توان تأمین مسکن از بازار آزاد را ندارند، اهمیت بیشتری از شروع طرح‌های متعدد و پراکنده دارد. واگذاری زمین ارزان، اگر در فاصله‌ای دور از محل اشتغال و خدمات عمومی انجام شود، ممکن است هزینه رفت‌وآمد و زندگی خانوار را افزایش دهد و بخشی از مزیت اولیه را از بین ببرد.
از ساخت دولتی تا مسکن در استطاعت
دولت برای بهبود وضعیت مسکن باید از یک نسخه واحد فاصله بگیرد. همه خانوارها به مالکیت فوری نیاز ندارند و همه مناطق نیز شرایط یکسانی ندارند. توسعه مسکن استیجاری با اجاره قابل‌پرداخت، استفاده از زمین‌های دولتی برای پروژه‌های هدفمند، نوسازی بافت‌های فرسوده و حمایت از ساخت واحدهای کوچک‌متراژ می‌تواند گزینه‌های بیشتری پیش روی خانوارها قرار دهد. مشارکت بخش خصوصی در این برنامه‌ها نیز زمانی مؤثر خواهد بود که قواعد روشن، مشوق‌های قابل پیش‌بینی و نظارت بر تحقق تعهدات وجود داشته باشد.
تجربه کشورهایی مانند سنگاپور و اتریش نشان می‌دهد که تأمین مسکن در استطاعت به سیاستی بلندمدت نیاز دارد؛ سیاستی که زمین، تأمین مالی و بازار اجاره را هم‌زمان ببیند. البته نمی‌توان الگوی این کشورها را بدون توجه به تفاوت‌های اقتصادی، حقوقی و جمعیتی عیناً در ایران اجرا کرد. آنچه می‌توان از آن‌ها آموخت، استمرار سیاست‌ها، هدف‌گیری روشن حمایت‌ها و ایجاد گزینه‌های متنوع برای سکونت است.
در کوتاه‌مدت، تکمیل واحدهای آماده تحویل، بهبود دسترسی مستأجران به حمایت‌های مالی و کاهش موانع غیرضروری ساخت‌وساز باید در اولویت باشد. در افق میان‌مدت، نوسازی بافت‌های فرسوده، گسترش اجاره‌داری حرفه‌ای و اصلاح تأمین مالی می‌تواند عرضه مؤثر را افزایش دهد. در بلندمدت نیز بدون ثبات اقتصادی، مهار تورم و رشد درآمد خانوارها، هیچ برنامه ساختمانی به‌تنهایی قادر به حل بحران نخواهد بود.
بحران مسکن ایران با یک طرح تازه یا افزایش مقطعی تسهیلات پایان نمی‌یابد. معیار موفقیت باید این باشد که خانوارها با چه سهمی از درآمد خود می‌توانند خانه‌ای مناسب تهیه کنند و چه تعداد از آن‌ها از فشار دائمی اجاره و ناامنی سکونت رها می‌شوند. سیاست‌گذاری زمانی به نتیجه می‌رسد که مسکن از میدان وعده‌ها و آمارهای ساخت فاصله بگیرد و به مسئله اصلی مردم، یعنی دسترسی واقعی به سرپناه مناسب، پاسخ دهد.