هل سعر منزل داريا في طهران؟

في المدن الشمالية، لا يكون مشتري المنزل دائمًا مقيمًا في نفس المدينة؛ القوة الشرائية الخارجية يمكن أن تغير معادلة أسعار المساكن.

الإسكان والتخطيط الحضري: في المدن الساحلية الشمالية، يمكن أن يعني المنزل أشياء مختلفة تمامًا بالنسبة لمشتريين اثنين. بالنسبة للعائلة التي تعيش وتعمل في نفس المدينة، فإن المنزل هو مكان الإقامة؛ عملية شراء ينبغي تمويلها بالدخل والمدخرات لعدة سنوات. بالنسبة لمشتري آخر قادم من طهران أو مدينة أكبر، قد يكون المنزل نفسه بمثابة منزل لقضاء العطلات أو وسيلة للاحتفاظ برأس المال. كلاهما يتاجران في نفس السوق، لكن ليس بالضرورة أن يدخلا إليه من نفس مصدر الدخل وبنفس القوة الشرائية.

ويثير هذا التفاوت سؤالاً نادراً ما يتم تناوله في المناقشة المعتادة حول القدرة على تحمل تكاليف الإسكان: إذا تم بناء المزيد من المساكن في المدن الشمالية، فهل يصبح السكان المحليون أصحاب المساكن بسهولة أكبر، أم أن بعض الوحدات الجديدة سوف تستجيب للطلب الذي تدفق من خارج المدينة؟

سوق الفيلا والقوة الشرائية الخارجية

وتظهر التحقيقات الميدانية أن متوسط أسعار الفلل التي تم التحقيق فيها في مازندران كان أكثر من 12 مليار تومان وفي جيلان حوالي 8 مليارات تومان. هذه الأرقام المتوسطة ليست معاملات رسمية لجميع المنازل في المحافظتين، لكنها تقدم صورة لمستوى الأسعار في جزء من سوق الفيلات.

ولتفسير هذه الأسعار، لا يمكن النظر فقط إلى دخل الأسر التي تعيش في الشمال. ويعتمد سوق المنزل الثاني، على النقيض من سوق الإسكان الاستهلاكي، على المتقدمين الذين قد يعملون في مدينة أخرى، ويكسبون دخلاً، ويحولون مدخراتهم إلى عقارات.

وفي مثل هذه السوق، لا تحدد القوة الشرائية للأسرة المحلية بالضرورة سقف السعر. يمكن للمشتري غير المحلي مقارنة قيمة الفيلا بسعر أصوله في طهران، أو العائد المتوقع على الاستثمار أو تكلفة امتلاك مسكن خاص.

طفرة البناء، دون زيادة الرفاهية؟

ومن الأدلة الرائعة حول عواقب البيوت الثانية ما تم الحصول عليه من بحث حول المدن الثلاث نور وشالوس وبابلسر. أجريت هذه الدراسة، التي نشرت في ربيع عام 1402هـ في مجلة "النامه معماري وشهر سازي"، بناء على استبيان شمل 381 من السكان المحليين.

وأظهرت نتائج البحث أن التوسع في بناء المسكن الثاني كان له تأثير إيجابي على مؤشر النمو الاقتصادي، إلا أن تأثيره على مؤشر الرفاه الاقتصادي كان سلبيا.

وهاتان النتيجتان ليستا متناقضتين بالضرورة. يمكن أن يؤدي بناء منازل ثانية إلى توليد دخل للبنائين والتجار ووكلاء العقارات وبعض الشركات المحلية. ومن ناحية أخرى، قد يؤدي زيادة الطلب على الأراضي والمساكن إلى رفع تكلفة دخول الأسر المحلية إلى سوق العقارات.

كما أشار بحث آخر عن قرية ليسار في تاليش إلى المضاربات العقارية، وزيادة أسعار الأراضي والمساكن، والتغيرات في استخدامات الأراضي، بالإضافة إلى فوائد السياحة للبيت الثاني.

تسلط هذه النتائج الضوء على قضية ناقشها أيضًا فردين يزداني، الباحث في اقتصاديات الإسكان، في مناقشاته حول توزيع فوائد نمو قطاع البناء، وهي أن نمو الاستثمار في الإسكان لا يعني بالضرورة تحسين الوصول إلى السكن لجميع فئات الدخل. والسؤال المهم هو كيف يتم توزيع فوائد طفرة البناء بين أصحاب الأراضي والبنائين والمشترين والأسر التي ليس لديها سكن.

لماذا بناء المزيد من المنازل لا يؤدي بالضرورة إلى خفض الأسعار؟

في اقتصاد الإسكان، عادة ما تؤدي زيادة العرض، مع ثبات الأمور الأخرى، إلى فرض ضغوط هبوطية على الأسعار. لكن في المدن السياحية، قد يكون بناء المنازل الجديدة مصحوباً بوصول مشترين جدد؛ طلب لا ينشأ بالضرورة من الدخل والاحتياجات السكنية لسكان المدينة الحاليين.

لنفترض أنه تم بناء مائة وحدة جديدة في مدينة ساحلية. إذا تم شراء غالبية هذه الوحدات من قبل أسر خارج المدينة، فإن الزيادة في مخزون المساكن لن تعني بالضرورة زيادة مماثلة في المنازل المتاحة للسكان المحليين.

ويوضح فردين يزداني، في انتقاده للسياسات القائمة على زيادة كثافة البناء، أن زيادة قدرة البناء لا تضمن تلقائيًا انخفاض أسعار المساكن. ومن وجهة نظره، يلعب التضخم العام والسيولة وسعر الأراضي أيضًا دورًا مهمًا في تحديد سعر السكن، ويمكن أن تؤدي الزيادة في الكثافة إلى نمو قيمة الأرض ودرجة البناء.

هذه الحجة تستحق أيضًا أن تؤخذ بعين الاعتبار بالنسبة للسوق الشمالية. وحتى لو سمحت البلديات ببناء المزيد من الوحدات، فإن النتيجة النهائية تعتمد على حجم أعمال البناء التي تتم فعليا، وأسعار المساكن المعروضة، وما هي المجموعات التي تستطيع تحمل تكاليفها.

ومع ذلك، لا يمكن استنتاج أن العرض الجديد لم يكن فعالاً من حقيقة أن السعر ظل ثابتًا أو ارتفع بعد البناء. ومن الممكن أنه لولا بناء تلك المنازل لكانت الأسعار قد ارتفعت أكثر. ويتطلب إدراك هذا الاختلاف فحصًا متزامنًا للعرض والطلب والأسعار في عدة سنوات وفي عدة مدن.

ومن ناحية أخرى، لا تقع جميع المنازل في الشمال في نفس السوق. قد يكون لفيلا العطلات في منطقة ساحلية مشترين مختلفين عن شقة نموذجية في وسط المدينة نفسها؛ ولذلك، لا يمكن تعميم نتيجة سوق الفلل بشكل مباشر على الإسكان الحضري بأكمله.

الطلب الذي لا يقتصر على أيام العطل فقط

ولم يعد الطلب الخارجي على السكن الشمالي يقتصر بالضرورة على شراء منزل ثان ورحلات نهاية الأسبوع. ويمكن تشكيل جزء من هذا الطلب من الأسر التي تسعى إلى تغيير إقامتها الدائمة.

خلال الأشهر الماضية، يشير بعض خبراء اقتصاديات الإسكان إلى الزيادة النسبية في الطلب على السكن في المناطق الشمالية بعد الحرب التي استمرت 12 يومًا، ويعتبرون المخاوف الأمنية وأزمة المياه والظروف المناخية لبعض المدن الكبرى عوامل محتملة لهذا النقل.

وهذا فرق مهم عن السوق التقليدية للمنازل الثانية. قد يبقى مشتري الفيلا في المدينة لبضعة أسابيع فقط خلال العام، لكن الأسرة المهاجرة للحصول على الإقامة الدائمة تحتاج إلى الخدمات البلدية والمدارس والرعاية الطبية والبنية التحتية بالإضافة إلى السكن.

وفي كلتا الحالتين، فإن وصول الطلب من الخارج يمكن أن يغير تكوين سوق الإسكان. مع الفارق أن الهجرة الدائمة تزيد أيضًا من عدد سكان المدينة وستتجاوز آثارها المعاملات العقارية.

لمن يتم بناء المنازل؟

وفي سياسة الإسكان، يعد عدد الوحدات المبنية من أهم المؤشرات. ولكن بالنسبة للمدن التي تواجه الطلب على السكن الثاني والهجرة من مناطق أخرى، فإن هذا المؤشر وحده لا يكفي.

ومن الضروري معرفة المناطق التي سيتم بناء المنازل الجديدة فيها، ومن يشتريها، ومدة استخدامها، ومدى ارتباط أسعارها بدخل الأسر المحلية.

وفي المدن الشمالية، قد لا تكمن المشكلة في الافتقار إلى السكن فحسب؛ الفرق في القوة الشرائية بين من يدخل سوق الإقامة الدائمة ومن يدخل السوق للترفيه أو الاستثمار.

وإلى أن يتم توضيح مصدر المشترين والتأثير الحقيقي للبناء على الأسعار، لا يمكن القول إن زيادة العرض هي حل كامل للمشكلة أو أنها ستكون غير فعالة. ولكن يمكن طرح سؤال أكثر دقة: لمن ستلبي المنازل المبنية في الشمال احتياجات السكن في نهاية المطاف؟