حلول لتقليل النزاعات العقارية

السيد أحمد باختر

لقد كان اتساع نطاق المعاملات العادية ووجود العقارات والحقوق التي أعطيت للأفراد دون وثائق رسمية من أهم مجالات الصراع في الملكية وتضارب المعاملات والدعاوى العقارية. واستجابة لهذا الوضع، كلفت المادة 10 من قانون الالتزام بالتسجيل الرسمي لمعاملات الممتلكات غير المنقولة هيئة الصكوك والتسجيل العقاري في البلاد بإنشاء "نظام تنظيم الوثائق غير الرسمية"؛ نظام يعرف باسم "صغير".

الهدف الرئيسي لـ Sagar هو تمكين تسجيل وتنظيم مطالبات ومستندات الأفراد المتعلقة بالممتلكات والحقوق العقارية التي لا تملك مستندًا رسميًا، وتوفير مسار قانوني لتحديد التنازل وأخيراً إثبات الملكية الرسمية. ولذلك، لا ينبغي اعتبار ساجار نظامًا للإصدار الفوري لوثائق الملكية؛ بل هي نقطة البداية لعملية قانونية لتحديد التنازل عن المطالبات غير الموثقة.

ووفقاً للمادة 10 من القانون ولائحته التنفيذية، فإن مسألة الصغير تشير إلى المطالبات المتعلقة بما يلي: ملكية نفس العقار؛ ملكية الفوائد لأكثر من عامين؛ حقوق الانتفاع؛ الارتفاق. وتكون المستندات متعلقة بهذه الحقوق، بشرط ألا يكون للمطالبة مستند رسمي يخضع للقانون. ولذلك فإن الشخص الذي لديه وثيقة عادية لملكيته أو حقه، مثل إقرار أو إقرار أو سند صلح أو سند تقسيم أو سند منحة أو خطة زراعية أو شهادة أو شهادة تقييد الميراث أو غيرها من الأدلة الموثوقة، يجوز وضعه في إقليم هذا النظام حسب مقتضى الحال.

النقطة المهمة هي أن وجود الكتابة العادية وحده لا يعني إصدار سند ملكية أو إثبات حق نهائي؛ بل إن هذه المستندات هي الأساس للتخطيط ومتابعة المطالبات في العملية القانونية.

إن تسجيل المطالبة في Sagar لا يعني مجرد إدخال عدة تفاصيل في نظام واحد. قبل المتابعة، يجب على مقدم الطلب التحقق من الوضع القانوني والتسجيلي للعقار قدر الإمكان وتنظيم وثائقه. ومن أهم المعلومات والدوائر المطلوبة يمكن ذكر ما يلي:

أولا؛ مستندات المطالبة: المستندات مثل الإفادات والإقرارات واتفاقيات التسوية ووثائق التقسيم والمستندات المتعلقة بالميراث وآراء الجهات القضائية وغيرها من الأدلة التي تبين أصل المطالبة.

ثانية؛ تفاصيل تسجيل العقار: لوحة التسجيل إن وجدت والمعلومات التي تتيح التحديد الدقيق للعقار.

ثالث؛ خريطة ذات إحداثيات جغرافية (UTM): هذه الخريطة هي أحد العناصر الرئيسية لتسجيل المطالبة ويجب أن تحدد بدقة المنطقة المطالب بها. في اللائحة، بالإضافة إلى الخريطة، يتم توفير "جدول المعلومات الوصفية" المتعلق بالنطاق أيضًا.

الرابع؛ التحقق من الهوية: يتم التحقق من هوية المدعي من خلال نظام النظام القضائي.

لذلك، من الأفضل لمقدم الطلب التحقق من مستنداته وسجلاته قبل الدخول إلى النظام وإعداد خريطة دقيقة تتوافق مع الحالة الحقيقية للعقار؛ لأن الخطأ في مواصفات الخاصية أو نطاقها يمكن أن يسبب مشاكل في العملية التالية.

هذه هي النقطة الأكثر أهمية التي يجب أن يعرفها مقدم الطلب: تقديم المطالبة في ساجار لا ينشئ أو يثبت الملكية في حد ذاته. ووفقاً للائحة التنفيذية للمادة 10، فإن شهادة تسجيل المطالبة تشير أيضاً صراحةً إلى أن تسجيل المطالبة لا ينشئ للمدعي حقوق ملكية فعلية أو مصالح أو حقوق انتفاع أو حقوق ارتفاق، ولا يكون ذلك إلا شرطاً لقبول دعواه لدى الجهات القانونية المختصة.

ولذلك ينبغي التفريق بين ثلاث مراحل: 1- تسجيل المطالبة، 2- الإجراءات القانونية، 3- إثبات الحق والحصول على مستند رسمي

بكلمات بسيطة، ساجار هو مكان تسجيل وتنظيم المطالبات، وليس السلطة النهائية لتحديد الملكية.

بعد تسجيل المطالبة سيتم إصدار شهادة إلكترونية تحتوي على رمز التتبع وتاريخ تقديم المطالبة وآخر موعد للتصرف وضمان عدم الإجراء. وينبغي الاحتفاظ بهذه الشهادة وأخذها في الاعتبار في الخطوات التالية.

بعد تقديم المطالبة، لم ينته العمل

ومن أهم الأخطاء أن يظن الإنسان أن مهمته قد انتهت بحصوله على شهادة ساجار. المادة 10 من القانون، بعد رفع الدعوى، لها واجب آخر على المدعي. وعليه، بحسب الأحوال، ما يلي: إعداد المحرر الرسمي. رفع دعوى تتطلب إعداد مستند رسمي؛ رفع دعوى قضائية ذات صلة؛ أو القيام بالإجراءات القانونية الأخرى اللازمة للحصول على مستند الملكية الرسمي وإدخال مستند الإجراء ونتيجته في النظام. ولذلك، فإن تقديم المطالبة يجب أن يعتبر بداية السعي القانوني والتسجيلي، وليس نهايته. كما أن سلطة الدعوى ليست واحدة بحسب طبيعة الدعوى؛ ويجوز أن يكون لكاتب العدل أو السلطة القضائية أو هيئة التسجيل أو إحدى الجهات المنصوص عليها في القوانين الخاصة صلاحية التحقيق أو التصرف.

المواعيد القانونية؛ جزء مهم وحاسم من ساجار

تنص المادة 10 من القانون على موعدين أساسيين للمدعي:

الموعد النهائي الأول: بشكل أساسي، لدى المدعي سنتين من تاريخ إطلاق النظام لإدخال مطالبته ومستنداته وخريطته في النظام.

الموعد الثاني: بعد تقديم المطالبة، أمامه سنتان للحصول على مستند رسمي أو اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة وإدخال المستند في النظام.

وبحسب إعلان الإطلاق الرسمي، فقد تم إطلاق النظام رسميًا منذ 1 يونيو 1405 للعقارات التي صدرت لها وثيقة الحضر الرسمية في الفترة ما بين 1 أبريل 1396 و31 مايو 1405. وفيما يتعلق بالعقارات التي حصلت على وثيقة الحدود بعد ذلك التاريخ، وكذلك العقارات الأخرى، فإن تاريخ إدراج النظام سيخضع للوائح والإخطارات ذات الصلة. ولذلك، لا ينبغي للمرء أن يفترض نفس الموعد النهائي القانوني لجميع العقارات دون التحقق من حالة تسجيلها.

الأثر المترتب على عدم قيام المدعي بالتصرف خلال المهلة المحددة

إن عدم التصرف خلال المواعيد النهائية القانونية لا يمثل مجرد تأخير إداري ويمكن أن يكون له آثار قانونية مهمة. وفقًا للمادة 10، بعد انقضاء الآجال القانونية وفي غياب الإجراءات اللازمة، لا يمكن الاستشهاد بالدعاوى ضد الأراضي العامة والحكومية وكذلك ضد أطراف ثالثة بحسن نية بوثيقة رسمية أو سماعها أو الاعتراض عليها.

في الحالات التي تحدد فيها الشروط القانونية، يوفر القانون للمدعي إمكانية المطالبة بالسعر اليومي للممتلكات غير المنقولة ضد الأشخاص المؤهلين؛ لكن هذه المشكلة ليست بديلاً عن إكمال المهام القانونية في النظام في الوقت المناسب. ولذلك، ينبغي اعتبار المواعيد النهائية الصغرى بمثابة مواعيد نهائية تؤثر على الوضع القانوني للمطالبة، وليس مجرد مواعيد إدارية.

بعض التحذيرات العملية للمتقدمين للحصول على العقارات

1- تسجيل المطالبة ليس مثل وثيقة الملكية. وطالما لم تكتمل العملية القانونية لتحديد المسؤولية وإثبات الملكية، فإن مجرد تسجيل المطالبة لا يؤدي إلى إنشاء ملكية رسمية.

ثانياً - لا تخلط بين الإفادة الخطية والوثيقة الرسمية. يمكن أن تكون الإفادة الخطية والمستندات العادية الأخرى بمثابة مستندات مطالبة، لكن قيمتها الإثباتية ليست نفس قيمة الوثيقة الرسمية.

ثالثاً- لا تعتبر الخريطة أمراً شكلياً. في ساجار، يعد موقع العقار جزءًا أساسيًا من العملية ويجب أن تتطابق خريطة UTM مع المنطقة الفعلية للمطالبة.

رابعاً- بعد استلام الشهادة لا تتوقف عن المتابعة. إن شهادة تسجيل المطالبة ليست سوى الخطوة الأولى ويجب اتخاذ الإجراء القانوني التالي خلال الموعد النهائي المحدد.

خامساً- لا تختار اليوم الأخير لاتخاذ الإجراءات. قد يستغرق التحقق من سجل التسجيل وإعداد الخريطة والتصحيح المحتمل للمعلومات واختيار المسار القانوني الصحيح بعض الوقت.

يمكن اعتبار ساغار بمثابة حلقة الوصل بين المطالبات غير الرسمية القائمة والعملية الرسمية لتوحيد الممتلكات. وتكمن أهمية هذا النظام في أنه يقوم لأول مرة بجمع المطالبات والمستندات المتعلقة بالحقوق العقارية غير الرسمية في منصة تعتمد على الموقع وقابلة للمراقبة، ويرسم مسارا واضحا للمدعي، من تقديم المطالبة إلى الإجراء القانوني وأخيرا تأكيد الحق رسميا.

ومع ذلك، ينبغي دائمًا ملاحظة ثلاث نقاط: تسجيل المطالبة ليس وثيقة ملكية؛ تعتبر الخريطة الدقيقة عنصرًا أساسيًا في تسجيل المطالبة، وتسجيل المطالبة دون إجراء قانوني لاحق لا يثبت الحق. ولذلك فإن المواطن الذي لا يملك وثيقة رسمية تتعلق بملكيته أو حقه غير المنقولة، لا ينبغي أن يعتبر الأمر مجرد إجراء نظامي؛ بل من خلال التحديد الدقيق للحق وجمع المستندات وإعداد الخريطة الصحيحة والالتزام بالمواعيد القانونية، عليه متابعة العملية حتى التحديد النهائي. وأخيرًا، ينبغي البحث عن فلسفة ساجار في تنظيم المطالبات غير الرسمية، والحد من صراعات الملكية، والتحرك نحو إنشاء حقوق الأفراد وتسجيلها رسميًا؛ ليس في إنشاء سند ملكية جديد بمجرد تسجيل المعلومات في النظام.