البيع المسبق للمساكن ضحية خطأ تشريعي؛ كيف سيشتري الناس منازلهم؟

قال أمين اتحاد العقاريين: إن حظر البيع المسبق ناتج عن خطأ حسابي وتشريع في مجال بيع العقارات والبيع المسبق لها، وهذا الأمر له أيضاً تأثير ملحوظ على تسعير المساكن ومسار أسعارها.

وفي حديث مع مراسل مهر، قالت سمانة محرميني نمين، أمينة اتحاد المستشارين العقاريين، منتقدة العوائق التي تحول دون تنفيذ قانون الإسكان قبل البيع: منذ عام 2013، عندما تمت الموافقة على هذا القانون، تم إعداد عقود ما قبل البيع من المستشارين العقاريين وتسليمها إلى كتاب العدل، ولكن منذ ذلك الحين، لم يتم تسجيل حتى عقد ما قبل البيع في كتاب العدل. مشكلة قطعت الطريق أمام الناس لشراء الأقساط السكنية.

وأضاف: الآن في المشاريع التي تحتوي على 1000 وحدة و8000 وحدة وحتى 800 وحدة، يتم إجراء عمليات البيع المسبق، حيث يتم بيع الوحدة قيد الإنشاء بسعر العقار الذي من المفترض أن يكون جاهزًا بعد ثلاث سنوات.

وتابع المحرمي: في الوضع الحالي قد يتم بيع الوحدة التي لا تزال على الأرض بأسعار مرتفعة للغاية. على سبيل المثال، الوحدة التي من المفترض أن تبلغ قيمتها 500 مليون تومان للمتر الواحد في المستقبل، قد تباع اليوم بـ 300 مليون تومان للمتر الواحد وفي المرحلة الأولى من البناء، ويمكن للبائع تبرير ذلك عن طريق الدفع بالتقسيط.

وذكر: لقد أغلقنا طريق ما قبل البيع أمام المستشارين العقاريين، وفي الحقيقة أغلقنا أيضًا طريق ما قبل البيع والشراء بالتقسيط على الأشخاص. منذ عام 1390، عندما تمت الموافقة على قانون ما قبل البيع للإسكان، تقرر أنه لا يجوز للمستشارين العقاريين إعداد عقود ما قبل البيع ويجب إسناد هذه المسؤولية إلى مكاتب كاتب العدل، لكن مكاتب كاتب العدل لم تتمكن من تسجيل عقد ما قبل البيع واحد منذ ذلك الحين.

وذكّر أمين سر اتحاد الاستشاريين العقاريين: نتيجة لهذا الوضع، أصبح الناس غير قادرين على شراء السكن بالتقسيط. في مثل هذه الحالة، يتم الآن عقد العديد من الندوات والندوات عبر الإنترنت ويطلب من الأشخاص شراء عداد سكن. السؤال هو لماذا يجب عليك شراء متر؟

وأوضح: عندما يكون هناك إقرار يمكن إجراء معاملة معينة. فمثلاً يمكن لشخص أن يشتري وحدة مساحتها 40 متراً ويحدد سداد ثمنها خلال فترة ثلاث سنوات. وفي هذه الحالة يكون موضوع الصفقة واضحاً والمشتري يعرف ما هو العقار الذي يشتريه وما يدفع ثمنه.

وأضاف المحرمي: لكن عند شراء المتر، يكون موضوع الصفقة غير مؤكد وليس من الواضح أين ومتى وبأي شكل وفي أي طابق سيكون العقار الذي يدفع الشخص ثمنه موجودًا في المستقبل. بل لقد حرمنا الطريقة التي كانت صحيحة. ويعود سبب هذه الحالة إلى سوء التقدير والتشريعات في مجال البيع والبيع المسبق للعقارات، كما أن لهذه المسألة تأثير كبير على التسعير واتجاهات أسعار المساكن.

وفي إشارة إلى توقع تحميل قانون الإسكان قبل البيع في نظام كاتب، قال: كان من المفترض أن يتم تحميل قانون الإسكان قبل البيع في هذا النظام، لكن المتطلبات والبنية التحتية اللازمة لتنفيذه السليم لا تزال مهملة.

وتابع أمين سر اتحاد الاستشاريين العقاريين: وفقا للاشتراطات المتوقعة، عند إعداد عقد ما قبل البيع، يجب أن يكون للعقار هوية فنية في البلدية، ويجب إنشاء حساب أمانة للمقاول والمالك حتى يتمكن المشتري من إيداع أمواله فيه، كما سيحصل استثمار المالك على الضمان اللازم. كما يجب على الشركة المصنعة وضع مبلغ كضمان في هذا الحساب، لكن حاليا لا يوجد حساب ضمان وكل هذه الأمور مهملة.

وفي النهاية، أشار المحرمي: إذا فتحنا الطريق أمام الإسكان قبل البيع، فسيتمكن الناس من شراء المنازل بسهولة أكبر. ولا أتجاهل مسألة الاحتيال في هذا المجال وعدد هذه الحالات مرتفع أيضًا، لكن الكثير من الناس كانوا يمتلكون منازل عن طريق البيع المسبق قبل تسعينيات القرن الرابع عشر، ولا يمكننا أن ننكر حقيقة أن البيع المسبق هو أحد الطرق التي تمكن شباب البلاد من أن يصبحوا أصحاب منازل.