بيع مسبق لـ270 وحدة سكنية لـ1670 شخصاً؛ تحذير من ثغرات رقابية في سوق الإسكان

رئيس لجنة المادة 90، مشيراً إلى بيع مسبق لـ270 وحدة لـ1670 شخصاً في برازجان، اعتبر تطبيق قانون التسجيل الرسمي للمعاملات بشكل كامل ضرورياً لمنع مخالفات مماثلة.

وفي حديث مع مراسل مهر، قال حجة الإسلام نصر الله بيجمانفر، في إشارة إلى التحقيقات الميدانية للجنة المبدأ التسعين في محافظة بوشهر: إحدى القضايا التي واجهناها خلال هذه التحقيقات كانت قضية تتعلق بالبيع المسبق للوحدات السكنية في برازجان. وتظهر أبعاد هذه القضية أنه بالإضافة إلى الإجراءات القضائية، يجب علينا أن نتبع بجدية أكبر الآليات التي يمكنها حماية حقوق المشترين قبل حدوث الانتهاكات.

وقال: بناء على المعلومات المتوفرة فإن الشركة التزمت ببناء 340 وحدة سكنية، لكنها قامت ببناء وتسليم 70 وحدة فقط. لكن الوحدات الـ 270 المتبقية تم بيعها مسبقًا لـ 1670 شخصًا. وقد اشتكى عدد من المواطنين، والقضية قيد النظر في النظام القضائي، وتم القبض على 10 أشخاص وسجنهم على خلفية ذلك.

وأضاف رئيس هيئة مبدأ 90: التحقيق القضائي والتعامل مع المخالفين أمر ضروري، لكن مشكلة الكثير من الأشخاص الذين فقدوا ممتلكاتهم لا تزال قائمة. لقد دفع هؤلاء رؤوس أموالهم ومدخراتهم لشراء مسكن، لكنهم لم يصلوا إلى وحدتهم المتوقعة ويواجهون الآن مشاكل مالية وقانونية. ومعاقبة المتهمين لا تعني بالضرورة إعادة استثمار الناس أو تعويض خسائرهم.

ويجب أن يتم الحد من احتمال الانتهاك قبل حدوثه

وأشار بجمانفار إلى ضرورة تعزيز الآليات الوقائية في مجال البيع المسبق للمباني، وقال: إن البيع المسبق للسكن، إذا تم في إطار قانوني ومالي محدد، يمكن أن يساعد في تمويل البناء وتسهيل حصول الأسر على السكن.

وأضاف: المشكلة تنشأ عندما لا تكون المعلومات المتعلقة بعدد الوحدات المصرح بها وحالة المشروع والالتزامات السابقة للمقاول والمعاملات المنجزة متاحة للمشتري بشكل متكامل وقابل للاستعلام. في مثل هذه الحالة، قد يقوم المقاول بالتزامات أكثر من الطاقة الفعلية للمشروع أو قد يتم تخصيص وحدة لأكثر من مشتري واحد.

وأوضح: عادة ما يتم إبلاغ المشتري بهذه النزاعات عندما يكون قد دفع جزءا كبيرا من رأس ماله. لذلك، لا يكفي اتخاذ الإجراءات القضائية بعد حدوث المخالفة، بل يجب أن تكون هناك آلية يستطيع المشتري من خلالها التأكد من الوضع القانوني والمسجل للصفقة قبل دفع رأس ماله.

ما هي الآلية التي تنص عليها المادة 14 من القانون؟

وبالإشارة إلى "القانون الذي يقضي بالتسجيل الرسمي للمعاملات العقارية"، قال رئيس لجنة المادة 90: إن المادة 14 من هذا القانون تنص على آلية لتحديد هوية التسجيل المستقل لوحدات البناء.

وتابع: وفقًا لهذه المادة، تلتزم هيئة الوثائق والتسجيل العقاري في الدولة بتعيين معرف فريد لكل وحدة بناء بناءً على المخطط المعماري المنظم الصادر عن الجهات القانونية. سيتم أيضًا تنفيذ الإجراءات القانونية الخاضعة للقانون لهذه الوحدات باستخدام هذا المعرف الفريد. وفي ملاحظات هذا المقال تم تحديد المهام للجهات المصدرة لرخص البناء بحيث تكون معلومات طلب الخريطة ورخصة البناء وشهادة إنجاز العمل متاحة لنظام التسجيل من خلال الوصول الإلكتروني.

وقال: بكل بساطة الهدف من هذه الآلية هو أن يكون لكل وحدة بناء هوية واضحة وقابلة للتتبع ويمكن الاستعلام عن معلوماتها خلال المعاملات الرسمية. ونتيجة لذلك يصبح من الممكن التحكم في عدد الوحدات المحددة في المشروع وحالة تسجيل الوحدة التي يتم تداولها.

يمكن للمعرف الفريد أن يحد من المعاملات المتضاربة

وأوضح رئيس لجنة مبدأ التسعين: مع التنفيذ الكامل لهذه الآلية، سيكون مجال البيع المتكرر للوحدة، وخلق التزامات متعارضة تجاه العقار، والبيع المسبق للوحدات التي ليس لها حالة تسجيل واضحة، أكثر محدودية.

وشدد في الوقت نفسه على أن الهوية الفريدة وحدها لا تضمن إتمام البناء أو القدرة المالية للباني أو سداد أموال المشترين؛ ولكنها يمكن أن تكون إحدى الروابط المهمة لنظام منع المخالفات وزيادة أمن المعاملات بالإضافة إلى مراقبة أداء الشركات المصنعة ومراقبة العقود والإجراءات القضائية.

ولم يتم تطبيق المادة 14 على نطاق واسع بعد

وفي إشارة إلى حالة تنفيذ هذه المادة، قال بيجمانفار: إن تحقيق أهداف المادة 14 يعتمد على الإنشاء الكامل للبنية التحتية التقنية، وربط الأجهزة ذات الصلة، وتبادل المعلومات عبر الإنترنت والتنفيذ المنسق للواجبات القانونية.

وأضاف: تعتبر مدينة مشهد نموذجًا لتطبيق هذه الآلية، كما يتم ربط بعض المدن الأخرى بالنظام المعني. ومع ذلك، لم يتم بعد تنفيذ هذه الآلية على نطاق واسع في البلاد وتطورها بطيء.

وقال رئيس اللجنة المبدأية التسعين: يجب على منظمة تسجيل الممتلكات والوثائق في البلاد والبلديات وسلطات إصدار تراخيص البناء والمؤسسات الأخرى ذات الصلة متابعة تنفيذ مهامها بجدية أكبر، ويجب أيضًا إزالة العوائق الفنية والتنفيذية حتى يمكن تسجيل المعلومات الخاصة بكل مشروع ووحدة بناء والاستعلام عنها في الوقت المناسب.

ما العلاقة بين قضية برازجان وتطبيق المادة 14؟

وقال بجمانفار: قضية بارزجان تثير التساؤل حول أنه إذا كانت الآليات المنصوص عليها في المادة 14 تعمل بكامل طاقتها، ألن تتضاءل إمكانية نشوء مثل هذا الوضع أو توسيع نطاقه؟

وأضاف: إذا تم تسجيل معلومات وحدات المشروع بشكل صحيح وتم تنفيذ المعاملات والالتزامات المتعلقة بكل وحدة من خلال القنوات القانونية والرقابية، فإنه سيكون من الممكن تحديد المعاملات المتضاربة وقصر البيع المتكرر للوحدة على عدد قليل من الأشخاص. ويمكن للمشترين أيضًا التحقق من معلومات تسجيل الوحدة المطلوبة قبل الدخول في الصفقة والحصول على مزيد من المعرفة بحالتها.

وقال رئيس لجنة المادة 90: بالطبع، لكي نعلن بشكل قاطع أن تطبيق المادة 14 كان سيمنع حدوث هذه القضية، يجب فحص تفاصيل القضية وطريقة تحرير العقود وحالة الملكية وتصاريح المشاريع وطريقة تلقي الأموال. والأمر الواضح هو أن التنفيذ الكامل لهذه المادة يخلق بنية تحتية مهمة لتقليل مخاطر المعاملات، وزيادة إمكانية المراقبة ومنع العديد من الانتهاكات المماثلة.

والتأخير في تطبيق القانون يمكن أن يكلف الناس غاليا

وفي الختام قال بجمانفار: قضية برازجان ليست مجرد قضية تتعلق بمخالفة الشركة المصنعة. عندما يواجه عدد كبير من الأشخاص خسارة مالية وعدم يقين طويل الأمد في قضية ما، بالإضافة إلى التعامل مع نفس الحالة، فمن الضروري إزالة الأسباب التي تمكن من تكرار مثل هذه الأحداث. تتمتع المادة 14 من القانون التي تقضي بالتسجيل الرسمي للمعاملات العقارية بقدرة مهمة على زيادة الشفافية وخلق إمكانية الاستفسار والحد من المعاملات المتضاربة في مجال البيع المسبق للمباني. ومن المنتظر أن تقوم الجهات المسؤولة باجتياز تنفيذ هذه المادة من المرحلة المحدودة والتجريبية وتوفير السياق لتطبيقها الشامل.

وأشار رئيس لجنة المادة 90: إن التأخير في تطبيق هذا القانون لا يعني فقط تأخيراً في إنشاء النظام؛ بل قد يجعل مشتري المنازل عرضة لبعض المخالفات في مجال ما قبل البيع. كما ستقوم لجنة مبدأ التسعين بمتابعة تنفيذ الواجبات القانونية للمؤسسات المسؤولة من منظور حماية حقوق الإنسان.