تأثير تضخم مواد البناء بنسبة 106% على سوق الإسكان/ لماذا لا يؤدي ارتفاع تكلفة المواد بالضرورة إلى ارتفاع سعر المنزل؟

وفي إشارة إلى تضخم مواد البناء في طهران الذي يبلغ 106%، قال خبير إسكان: "تشكل مواد البناء نحو 15% من إجمالي تكلفة السكن، ولتصحيح التسعير في هذا السوق يجب أن تؤخذ التكلفة التاريخية بعين الاعتبار".

أصبحت الزيادة في تكلفة بناء المساكن أحد التحديات الرئيسية لسوق البناء، فبحسب تقرير مركز الإحصاء الإيراني، وصل تضخم مواد البناء في طهران إلى 106% في ربيع عام 1405. وقد أثرت هذه الزيادة في التكاليف، إلى جانب نمو الأجور البشرية وأسعار المعدات والمرافق وصعوبة التمويل، على الحسابات الاقتصادية للبنائين وزيادة التكلفة النهائية لبناء الوحدات السكنية.

وفي السياق نفسه، أعلن مهدي زركاني، أمين سر جمعية البناء الجماعي لمحافظة طهران، أن تكلفة بناء المشاريع الاقتصادية والدعم، بما في ذلك الخطط المتعلقة بحركة الإسكان الوطنية، تبلغ حوالي 42 إلى 50 مليون تومان للمتر المربع. ووفقا له، يصل هذا الرقم إلى حوالي 65 إلى 70 مليون تومان للمتر المربع في المشاريع الحضرية التقليدية في طهران التي تضم مباني مكونة من خمسة إلى سبعة طوابق.

إلا أن ارتفاع تكلفة البناء لا يعني بالضرورة تأثيره المباشر على ارتفاع أسعار المساكن، كما أن مدى تأثيره على السوق يعتمد على عوامل أخرى أيضاً. والسؤال هو هل سيؤدي تضخم مواد البناء إلى ارتفاع أسعار المساكن خلال الأشهر المقبلة، أم أن الفجوة بين تكلفة البناء وسعر البيع ستستمر بتأثير ظروف السوق والتسعير؟

وفي إشارة إلى تأثير تضخم مواد البناء على أسعار المساكن، قال ماجد جودارزي، الخبير في مجال الإسكان: "للأسف، في سوق البناء، التسعير لا علاقة له بمكونات التكلفة الحقيقية وظروف الإنتاج، وفي كثير من الحالات، يتم ذلك بشكل تعسفي وغير احترافي". واجهت هذه المشكلة مشاكل خطيرة في صناعة البناء والتشييد وتسببت في تعرض جميع أصحاب المصلحة في هذا السوق تقريبًا لضغوط.

وأضاف: هناك فجوة كبيرة بين تكلفة البناء وسعر بيع السكن، والتسعير في هذا السوق يتم عملياً دون قيود وإشراف فعال. ولهذا السبب فإن ارتفاع تكاليف البناء لا ينعكس بالضرورة على سعر السكن النهائي بنفس النسبة، ولا يمكن القول إن تضخم مواد البناء بنسبة 106% وحده سيؤدي إلى ارتفاع مماثل في أسعار المساكن.

حصة مواد البناء من إجمالي سعر السكن

وفي إشارة إلى حصة مواد البناء في التكلفة النهائية لبناء الوحدات السكنية، قال جودرزي: التقديرات تشير إلى أن مواد البناء تشكل نحو 15% من إجمالي تكلفة السكن. ولذلك، حتى لو واجه سعر هذه المجموعة من المدخلات زيادة كبيرة، فلا يمكن مساواة تأثيرها مباشرة بالتضخم في سوق الإسكان بأكمله.

وتابع: «السكن سلعة ضرورية والطلب عليه لن يختفي بسهولة». وفي العديد من البلدان، وبسبب هذه الميزة، يخضع سوق الإسكان بشكل مباشر أو غير مباشر للإشراف والرقابة. لكن في بلادنا، وعلى الرغم من التدخلات والضوابط التي تتم في مختلف قطاعات الاقتصاد، فإن سوق الإسكان لا يملك آلية فعالة ومناسبة لمراقبة الأسعار.

وأشار خبير الإسكان إلى أن الظروف الحالية وضعت الكثير من الضغوط على نشطاء الصناعة، وقال: نأمل أن تعالج الحكومة هذا الوضع من خلال تنفيذ القوانين وإنشاء آليات المراقبة المناسبة. إن التضخم الذي يتجاوز 100% في مدخلات البناء، خاصة عندما لا يكون مصحوباً بزيادة متناسبة في دخل الأسرة والقوة الشرائية، يخلق ظروفاً صعبة للمنتجين والمستهلكين.

لسوء الحظ، في سوق البناء، لا علاقة للتسعير بمكونات التكلفة الحقيقية وظروف الإنتاج، وفي كثير من الحالات، يتم ذلك بشكل تعسفي وغير احترافي.

تسعير المواد المحلية بالمعايير العالمية

منتقداً طريقة تسعير بعض مواد البناء، قال غوديرزي: إن جزءاً مهماً من المواد المستخدمة في البناء يتم إنتاجها داخل البلاد وتكلفة إنتاجها معظمها بالريال. ومع ذلك، في بعض الحالات، يتم تحديد سعر بيع هذه المنتجات للجمهور وفقًا لمعايير الدولار وأسعار السوق العالمية. في حين لا توجد علاقة مباشرة بين تكلفة الإنتاج المحلي لبعض هذه المواد مثل الحصى والرمل والخرسانة مع سعر الدولار.

وأضاف: هذه الازدواجية أصبحت إحدى المشاكل الخطيرة التي تواجه صناعة البناء والتشييد. عندما يتم إنتاج المواد بتكاليف محلية وأجور بالريال، ولكن يتم تحديد سعر بيعها وفقًا لمعايير أخرى، فإن تكلفة البناء تكون بعيدة عن القوة الاقتصادية للأسر وحتى عن الظروف الفعلية للإنتاج.

وبالإشارة إلى الوضع الراتبي للقوى العاملة، قال هذا الخبير في مجال الإسكان: العامل الذي يعمل في بناء المساكن براتب ريال، لا دور له في تحديد السعر النهائي للعقار، ولا يستطيع تعويض الزيادة في سعر السكن بما يتناسب مع نفقات معيشته. في مثل هذه الحالة، تكون تكاليف الإنتاج وأسعار البيع بعيدة عن بعضها البعض، ويفرض ضغط هذا الوضع على كل من شركات البناء والمتقدمين لشراء المساكن.

ضرورة مراقبة التسعير وحساب سعر التكلفة

وحدد جودارزي عدم وجود مراقبة كافية للأسعار كأحد العوامل التي أدت إلى تفاقم مشاكل سوق الإسكان وقال: "ضعف المراقبة دفع بعض بائعي مواد البناء ونشطاء سوق العقارات إلى استغلال المخاطر السياسية والظروف الاقتصادية الخاصة لزيادة الأسعار". ونتيجة لذلك، لا يتم تحديد الأسعار بالضرورة على أساس التكلفة الفعلية للإنتاج والتكلفة.

وأكد ضرورة إصلاح آلية التسعير، وقال: مقترحنا كان مراعاة سعر التكلفة التاريخية في الحسابات والتسعير حتى لا تتحرك الأسعار فقط تحت تأثير الظروف المؤقتة والمخاطر السياسية. لا يمكن قبول أن العقار الذي تم بناؤه منذ سنوات، بغض النظر عن التكلفة الفعلية لبنائه، سيواجه زيادة غير متناسبة في الأسعار فقط بسبب التطورات الجديدة.

وتابع خبير الإسكان: المشكلة الأساسية هي عدم وجود إطار واضح وقابل للمراقبة لتحديد الأسعار. إذا تم الإنتاج داخل الدولة بتكاليف بالريال، فيجب أن تكون النسبة بين تكلفة الإنتاج وسعر البيع شفافة أيضًا. ولا يمكن حساب تكاليف الإنتاج بالريال، بل تحديد سعر البيع بمعايير الدولار بغض النظر عن الظروف المحلية والقوة الشرائية للأسر.

انخفاض القوة الشرائية وانخفاض جاذبية الاستثمار في الإسكان

وفي إشارة إلى عواقب هذا الوضع على سوق الإسكان، قال جودارزي: إن الزيادة في الأسعار في وضع لا تنمو فيه الأجور والقوة الشرائية للأسر بما يتناسب معها، تجعل الإسكان يصبح تدريجيًا بعيدًا عن متناول جزء أكبر من المجتمع. من ناحية أخرى، تواجه شركات البناء أيضًا زيادة في تكاليف الإنتاج وصعوبات في المبيعات، وهذه المشكلة يمكن أن تجعل النشاط في صناعة البناء والتشييد أكثر صعوبة.

وأضاف: "يمكن أن يتمتع سوق الإسكان بظروف أكثر استقرارا عندما يتم تحديد الأسعار على أساس المكونات الاقتصادية والتكلفة الحقيقية للإنتاج ومعايير محددة". وفي الوضع الحالي، أدى قمع الأجور وانخفاض القوة الشرائية والتسعير غير الخبراء إلى اختفاء التوازن بين تكلفة البناء وسعر البيع والقدرة المالية للمتقدمين.

وفي النهاية أكد هذا الخبير في مجال الإسكان: أن ارتفاع تكلفة مواد البناء لا يمكن اعتباره العامل الوحيد المحدد لتضخم الإسكان في المستقبل. وطالما لم يتم تصحيح آلية التسعير وعدم وجود مراقبة فعالة للسوق، فإن حتى تخفيض أو استقرار بعض تكاليف الإنتاج لن يؤدي بالضرورة إلى تحسين وضع السوق وزيادة حصول الأسر على السكن.