المزيد من بناء المنازل، والمساكن الأكثر تكلفة لغز المعروض من المساكن في إيران

وقد تضاعفت تكلفة مدخلات البناء في عام واحد؛ ويقول فردين يزداني إن بناء المزيد من المنازل لا يؤدي بالضرورة إلى خفض الأسعار.

الإسكان والتنمية الحضرية، بهشاد بهرامي: بناء المزيد من المنازل من المفترض أن يجعل السكن أرخص. على الأقل هذه هي إحدى الحجج الرئيسية لمؤيدي زيادة العرض. لكن البناء الذي يبدأ مشروعًا جديدًا اليوم يواجه تكاليف بعيدة كل البعد عن العام الماضي. لقد تضاعف سعر مدخلات البناء في طهران خلال عام واحد، وأصبح تضخم إنتاج البناء أحد أهم المتغيرات في سوق الإسكان. في مثل هذه الحالة، السؤال هو ما إذا كانت الزيادة في البناء لا يزال من الممكن أن تؤدي إلى انخفاض الأسعار؟

ويرى فردين يزداني، الخبير في اقتصاديات الإسكان، في حديث مع السفير أرجان، أن الإجابة على هذا السؤال ليست بالضرورة إيجابية في الوضع الحالي. ويقول إن تضخم مواد البناء وإلى حد ما أسعار الأراضي أدى إلى زيادة تكلفة إنتاج المساكن، وهذا الموضوع يمكن أن يخلق ضغطا تصاعديا على الأسعار حتى مع زيادة البناء.

وبطبيعة الحال، يقترح يزداني آلية أخرى للسوق الشمالي للبلاد؛ الوضع الذي قد يصبح فيه التوسع في البناء، بعد تجاوز العتبة، عاملا لجذب المزيد من المشترين وزيادة أسعار الأراضي والمساكن.

تكلفة البناء تضاعفت في عام واحد

ويقدم أحدث تقرير متاح لمركز الإحصاء الإيراني حول مؤشر أسعار المباني السكنية في طهران صورة عن شدة ضغط التكلفة على إنتاج المساكن.

وبحسب هذا التقرير فقد بلغ الرقم القياسي لأسعار مدخلات البناء 336.4 في ربيع عام 1405هـ؛ وهو رقم يظهر زيادة بنسبة 106.8% مقارنة بربيع العام الماضي. كما سجل التضخم الموسمي لهذه المدخلات 20.7%، في حين كان هذا الرقم يعادل 36% في شتاء عام 1404هـ. ولذلك، وعلى الرغم من انخفاض معدل ارتفاع الأسعار مقارنة بالموسم السابق، إلا أن تكلفة إنتاج البناء استمرت في الارتفاع.

ولم تكن الضغوط التضخمية هي نفسها بين المجموعات المختلفة. وقد وصل معدل التضخم من نقطة إلى نقطة لمجموعة الأخشاب إلى 208.9%؛ وهذا يعني أن مؤشر أسعار هذه المجموعة قد تضاعف ثلاث مرات منذ ربيع العام الماضي. كما شهدت مجموعة طلاء المباني زيادة في الأسعار بنسبة 64.9% في موسم واحد فقط.

وترتبط هذه الأرقام بمدينة طهران ولا يمكن تعميمها بشكل مباشر على جميع مدن البلاد. كما أن الرقم القياسي لمدخلات البناء لا يشمل جميع تكاليف بناء الوحدة السكنية؛ كما يؤثر سعر الأرض والأجور وتكلفة التمويل والنفقات الأخرى على التكلفة النهائية.

وفي نفس الفترة تشير إحصاءات مركز الإحصاء إلى نمو حقيقي سلبي بنسبة 6.4% في قطاع البناء والتشييد في ربيع عام 1405. ويشير هذا الرقم إلى انخفاض النشاط الحقيقي لهذا القطاع، رغم أنه لا يحدد ما هي حصة انخفاض النشاط بسبب ارتفاع تكلفة الإنتاج.

لماذا قد لا تؤدي زيادة العرض إلى انخفاض الأسعار؟

ويعتقد يزداني أنه في الوضع الحالي، يعد تضخم تكاليف الإنتاج أحد العوامل المحددة لسوق الإسكان. إن البناء الذي يواجه الأسعار الجديدة للمواد والأراضي، يطالب أيضًا بسعر أعلى لبيع وحدة مبنية حديثًا. لكن السعر الذي تتوقعه الشركة المصنعة ليس بالضرورة هو السعر الذي تتم به الصفقة.

وفي السوق التي انخفضت فيها القوة الشرائية للأسر، قد لا يتمكن المشتري من دفع السعر المعروض. وفي هذه الحالة يجب على المقاول إما قبول ربح أقل، أو تأجيل البيع، أو التخلي عن بدء المشروع التالي. ولهذا السبب، فإن الزيادة في تكلفة البناء لا تؤدي دائمًا إلى نمو أسعار المعاملات؛ في بعض الأحيان تكون النتيجة انخفاض الربحية وانخفاض البناء.

سر الشمال. عندما يخلق البناء الطلب

ولدى يزداني تفسير مختلف لبعض المناطق في شمال البلاد. ويرى أن التوسع في البناء في هذه المناطق يمكن أن يؤدي إلى زيادة جاذبية المنطقة لمشتري الفلل بعد تجاوز العتبة.

ووفقا له، إذا تم بناء وحدة سكنية واحدة فقط في منطقة نظيفة، فقد لا يحدث ذلك تغييرا كبيرا في السوق. ولكن عندما يتوسع البناء، يتم جذب انتباه المشترين إلى تلك المنطقة ويتشكل طلب جديد.

ويذكر يزداني تجربة إحدى القرى الشمالية حيث كانت أسعار الأراضي والمساكن منخفضة في البداية، ولكن تدريجياً مع زيادة البناء ووصول مشتري الفلل، ارتفعت الأسعار أيضاً. وفي قصته، ساعدت الزيادة في عدد المنازل في التعريف بالمنطقة، مما جذب المزيد من المشترين.

ويشرح هذا الوضع بسلوك القطيع عند الطلب. وقد يتفاعل المشترون مع وجود مشترين آخرين وتوسع البناء بالإضافة إلى خصائص الأرض وموقع المنطقة. في مثل هذه السوق، يمكن لوصول الطلب الجديد أن يحيد أو حتى يتغلب على التأثير المتناقص لزيادة العرض على السعر.

سوق الإسكان في انتظار المشترين رأس المال؟

يفرق يزداني بين الوضع الحالي لسوق الإسكان في البلاد والفترات التي كان فيها الطلب على رأس المال أكثر نشاطا. وهو يعتقد أنه في ظروف مختلفة، كان من الممكن أن يساعد التوسع في البناء في منطقة ما في تشكيل الطلب على رأس المال وحتى تدفق المضاربة. ولكن الآن تسببت حالة عدم اليقين السياسي في عدم تمتع مثل هذا الطلب بحضور بارز في جزء كبير من سوق الإسكان.

وبحسب هذا الخبير، فإن بعض المناطق في شمال البلاد معفاة إلى حد ما من هذا الوضع؛ لأن ظروف الحرب أثرت على الإقبال على شراء السكن في هذه المناطق. وبطبيعة الحال، لا يمكن تحديد حجم هذا التأثير واختلافه بين المناطق المختلفة دون معلومات المعاملة وتكوين المشترين.

سوق الإسكان في طهران ومدينة صناعية وقرية سياحية في شمال البلاد لا يتحرك بالضرورة بنفس القوى. في الحالة الأولى، يواجه المصنع تكاليف لا يستطيع المشتري تحملها؛ وفي حالة أخرى، قد يؤدي المزيد من البناء إلى جذب مشترين جدد إلى المنطقة.

بالنسبة إلى منشئ السوق الأول، فإن السؤال هو لمن سيبيع المنزل باهظ الثمن؟ وفي السوق الثانية، قد يكون بناء المزيد من المنازل جزءًا من سبب تدفق المشترين الجدد. إن زيادة العرض في هذين السوقين لا تؤدي بالضرورة إلى نفس النتيجة.