تجميد رأس المال في سوق الإسكان / هل ما زال شراء المنزل مجدياً اقتصادياً؟
تستمر الدعايات الاستثمارية في سوق الإسكان في وقت تشير فيه الإحصاءات المنشورة إلى تراجع السيولة وتخلف عائد هذا السوق عن بعض الأصول الأخرى، وهو أمر يجعل تقييم أرباح شراء المنزل ومخاطره أكثر جدية.
إن شراء منزل بغرض الاستثمار ليس بالأمر الجديد، لكن عليك أن تعلم أنه من بين كل 200 ملف معروض للبيع في طهران، هناك حالة واحدة فقط تجد مشتريًا. هذه الجملة يمكن أن توضح حقيقة إعلانات الاستثمار في سوق الإسكان.
ويبلغ معدل سيولة المساكن في طهران نصف بالمائة فقط. وهو رقم ينبغي أن يكون مهما للمستثمرين مقارنة بالأسواق الأخرى، بما في ذلك السيارات والعملة والذهب. القضية المهمة التالية عند شراء منزل بقصد الاستثمار هي كفاءة السوق. وكانت القفزة في أسعار المساكن في العام الماضي أقل بنسبة تتراوح بين 15 و 25 في المائة مقارنة بالأسواق الأخرى.
وتظهر البيانات الإحصائية من منصات بيع وشراء العقارات عبر الإنترنت أن السيولة في هذا السوق تبلغ 0.5% فقط. لفهم هذا الرقم بشكل أفضل في المعاملات اليومية، عليك أن تتخيل أنه من بين كل 200 منزل يقوم البائع بتسجيلها والإعلان عنها للبيع على المنصات، خلال فترة سنة واحدة، يجد منزل واحد فقط عميلاً وتصل المعاملة إلى مرحلة التوقيع النهائي على الوثيقة. وتأتي هذه الإحصائية نتيجة ملاحظة إحصائية على مدى سنة واحدة، والتي تعكس المستوى الحقيقي لسيولة رأس المال في هذا القطاع.
وإذا قارنا سيولة الإسكان مع غيرها من الأسواق المالية وأسواق السلع الأساسية، يصبح هذا الفارق أكثر وضوحا. في سوق السيارات، عادة ما تتم عملية بيع السيارة في غضون أسابيع قليلة بعد وضع الإعلان وزيارة المشترين، ويتلقى البائع أموال المعاملة. وفي سوق رأس المال، يكون وضع السيولة أسرع. يتم بيع أسهم الشركات في بضع دقائق خلال ساعات التداول. وفي الأسواق المالية الأخرى، مثل أسواق الذهب والعملات المعدنية والعملات، يقوم كل من المشترين والبائعين بتحويل أصولهم إلى أموال نقدية دون إضاعة الوقت وفي أقل من بضع دقائق. ومع ذلك، في سوق الإسكان، قد ينتظر البائع لعدة أشهر للعثور على مشتري.
ما مدى نمو أسعار المساكن مقارنة بالأسواق الأخرى؟
وبفحص الملفات المسجلة على منصات الإنترنت يظهر أن الأرقام المعروضة من قبل بائعي المساكن ارتفعت بنسبة 116% في عام 1405 مهر مقارنة بعام 1404 مهر. وخلال مراجعة معدل النمو هذا، هناك نقطتان إحصائيتان وهيكليتان في سوق العقارات.
النقطة الأولى هي أن السعر الذي يعرضه البائع في الإعلان الأولي يختلف عن الرقم المكتوب أخيرًا على ورقة الإفادة والموقع من الطرفين أدناه؛ ولذلك، فإن المعدل النهائي لمعاملات الإسكان يكون دائمًا أقل من سعر العرض. النقطة الثانية تتعلق بحاجز السيولة في سوق الإسكان. أي أن انخفاض السيولة يمكن أن يجعل عائد العقار البالغ 116% غير فعال عمليا بالنسبة للمستثمر، لأنه حتى البيع النهائي، يظل الربح من الاستثمار في سوق الإسكان حبرا على ورق فقط.
توجد فروق إحصائية كثيرة في التحليل المقارن لعائدات السكن مع الأصول الأخرى في فترة سنة واحدة. في سوق السيارات، تخيل شخصًا اشترى سيارة كويك بصفر كيلومتر في العام الماضي واستخدم السيارة لمسافة 10000 كيلومتر في السنة. الربح من بيع هذا السريع حوالي 135٪.
وبلغ سعر الكيلومتر كويك صفر العام الماضي في نفس الوقت حوالي 640 مليون تومان. والآن، فإن نفس طراز كويك 1404 الذي قطع مسافة 10 آلاف كيلومتر في سوق السيارات المستعملة والمستعملة يبلغ متوسط قيمته مليار و500 مليون تومان، مما يشير إلى عائد أعلى من سوق الإسكان.
وفي أسواق العملات والمعادن الثمينة، تشير أرقام الأسعار أيضًا إلى تسارع ارتفاع العائد. وعلى الرغم من أنه لا ينصح بدخول سوق الدولار والذهب للاستثمار، إلا أن إحصائيات السوق النهائية تظهر أن سعر الدولار سجل نمواً بنسبة 140% خلال العام الماضي. وإلى جانب القفزة في سعر الصرف، شهد سوق الذهب أيضًا نموًا بنسبة 140٪ في فترة العام الواحد هذه. ويظهر مجموع هذه الإحصائيات أن سوق الإسكان، بالإضافة إلى مواجهة التحدي المتمثل في تأمين رأس المال على المدى الطويل، في وضع أقل مقارنة بالأسواق الأخرى من حيث معدل العائد.