المساكن متوفرة والملاك يمسكون عن التأجير
طهران - يشهد سوق إيجار المساكن مع بداية الخريف وضعاً مختلفاً؛ ففي حين ارتفعت أسعار الإيجار في شهريور بنسبة 32.8% مقارنة بالعام الماضي، تشير التقارير الميدانية إلى تراجع عدد الملفات الجديدة المعروضة.
سفير مجموعة المحافظات أرجان - أميرماهان محمدي يكتا: العثور على منزل للإيجار حول طهران هو وسيلة للعديد من الأسر لتقليل تكلفة المعيشة مقارنة بالعاصمة؛ ولكن إذا انخفض عدد الوحدات المعروضة وقرر المالكون تأجيل العقود الجديدة، فإن هذه الأسواق البديلة نفسها قد تواجه خيارات محدودة.
وتعد المدن المحيطة بطهران، مثل الري وإسلام شهر وبرديس ورامين وقرجك ورباط كريم ولوسان وغيرها، من بين المناطق التي يكون فيها وضع سوق الإيجارات أكثر أهمية بالنسبة للأسر التي تعيش في محافظة طهران، إلا أن التقارير الميدانية لمراسل مهر تشير إلى انخفاض ملفات الإيجارات الجديدة في هذه المناطق.
وتشير المتابعات الميدانية إلى انخفاض المعروض من ملفات الإيجارات الجديدة إلى أسواق المدن المحيطة بطهران خلال الأسبوعين الأخيرين، رغم أنه بحسب تقرير مركز الإحصاء الإيراني لشهريفار 1405، بلغ معدل تضخم إيجارات المساكن من نقطة إلى نقطة 32.8%، وبلغ التضخم السنوي 32.2%، فيما سجل تضخم الإيجار الشهري 3.6%؛ وهذا يعني أن مؤشر الإيجارات ارتفع في شهر سبتمبر مقارنة بشهر أغسطس.
للوهلة الأولى، يبدو نمو الإيجارات بنسبة 32.8% منخفضًا مقارنة بالتضخم العام من نقطة إلى نقطة البالغ 89.8%؛ لكن هذه المقارنة لا تعني أن السكن يصبح أرخص بالنسبة للمستأجرين. ولا يزال الإيجار مرتفعاً مقارنة بالعام الماضي، وهو نفقة يجب على الأسرة دفعها بشكل مستمر من دخلها.
ومن ناحية أخرى، فإن مؤشر الإيجار الرسمي ليس هو نفس السعر المعروض لكل وحدة أو شروط العقود الجديدة. يقدم هذا المؤشر صورة عامة عن التغيرات في أسعار الإيجارات؛ ولذلك فإن تجربة المستأجر الذي يبحث عن منزل جديد قد تختلف عن المتوسط المذكور.
لماذا لا يستأجر بعض أصحاب المنزل؟
وفي حديث مع مراسل مهر، حدد أحد المالكين الزيادة في تجديد العقود كأحد أسباب انخفاض المعروض من الملفات الجديدة إلى السوق وأضاف: عندما يفضل المستأجر البقاء في المنزل الحالي بدلا من دفع رسوم النقل وقبول ظروف السوق غير المعروفة، فإن الوحدة لا تدخل السوق في شكل ملف جديد. ومن ناحية أخرى، من خلال تجديد العقد، نتجنب عناء العثور على مستأجر جديد وخطر بقاء العقار فارغا.
وهناك عامل آخر وهو قرار بعض الملاك بتأجيل توريد الوحدات الفارغة. ووفقاً لمراجعات سوق الإسكان، فقد لوحظ هذا السلوك أيضاً في بعض الوحدات والعقارات المبنية حديثاً والمملوكة للمطورين.
في مثل هذه الحالة، يمكن أن يؤثر ارتفاع أسعار العملات وعدم اليقين الاقتصادي على حسابات بعض المالكين. المالك الذي يتوقع أن تتغير قيم العقارات أو المستوى العام للأسعار في المستقبل قد يتردد في الدخول في عقد مدته عام واحد في ظل الظروف الحالية.
بالطبع العلاقة بين ارتفاع سعر الصرف وانخفاض المعروض الإيجاري ليست علاقة أكيدة ونفس العلاقة لجميع الملاك، فبعض الملاك يحتاجون إلى دخل إيجار شهري ويفضلون بيع وحداتهم إلى السوق بشكل أسرع؛ وعلى العكس من ذلك، فإن أصحاب العقارات الذين يستطيعون الانتظار قد يؤجلون قرار الإيجار.
وقال خبير في سوق الإسكان لمراسل مهر: إن تخفيض ملفات الإيجار لا يعني بالضرورة زيادة فورية في الإيجار، لكنه يمكن أن يحد من خيارات المستأجر.
وقال سيد محسن زوارة: عندما ينخفض عدد المنازل المماثلة، سيستغرق الأمر المزيد من الوقت للعثور على وحدة مناسبة للميزانية والحجم والموقع المطلوب. لأن مبلغ الوديعة أو الإيجار أو حجمه أو موقعه قد لا يتناسب مع احتياجات الأسرة.
يمكن أن يؤثر انخفاض حركة السوق وانخفاض مستوى المعاملات على عدد الملفات الجديدة
وأضاف: إن انخفاض حركة السوق وانخفاض مستوى المعاملات يمكن أن يؤثر على عدد الملفات الجديدة.
وقال زوارة: إن زيادة العرض يمكن أن تساعد في تقليل ضغوط السوق عندما تكون الوحدات الجديدة متوافقة مع قدرة الأسر المستهدفة على الدفع. إن بناء وحدات باهظة الثمن أو توريد منازل يتجاوز إيجارها إمكانيات المستأجرين لا يحل بالضرورة مشكلة الحصول على السكن.
وفي مقابلة مع مراسل مهر، تحدث رئيس جمعية فارامين للاستشاريين العقاريين عن انخفاض مستوى عقود الشراء والبيع وأكد: بسبب بداية الموسم الدراسي، قام معظم المستأجرين بتعديل عقودهم، ويعود سبب قلة العرض إلى حد كبير إلى هذه المشكلة وانخفاض الطلب.
ووفقا لأبوطالب شيركوند، في حوالي 80% من الحالات، تم الالتزام بسقف زيادة الإيجار بنسبة 25% مقارنة بالعام الماضي.
وذكر في الوقت نفسه أن الالتزام بهذا السقف لا يمكن اعتباره مؤكداً في جميع العقود.
إذا لم يقدم الملاك الوحدات الشاغرة، يصبح اختيار المستأجرين أكثر محدودية
وأضاف شيركوند: من أجل دراسة وضع سوق الإيجار في مدن محافظة طهران، لا بد من التمييز بين أمرين: انخفاض عدد الملفات الجديدة وانخفاض عدد العقود الجديدة. عندما يزيد تجديد العقود، حتى بدون تقليل العدد الإجمالي للوحدات المؤجرة، يدخل عدد أقل من الملفات الجديدة إلى السوق. على العكس من ذلك، إذا لم يقدم الملاك أيضًا الوحدات الشاغرة، فإن عدد المنازل التي يمكنك الاختيار من بينها سيكون في الواقع أكثر محدودية.
ما يبرز من وضع السوق هو أن الزيادة في الإيجارات مستمرة، وفي بعض أجزاء سوق الإسكان في المدن المحيطة بطهران، تم الإبلاغ عن انخفاض في الملفات الجديدة وزيادة في تجديد العقود. بالإضافة إلى ذلك، يمكن لعدم اليقين الاقتصادي أن يؤجل قرار بعض المالكين بتوريد الوحدات الشاغرة.
على المدى القصير، قد تؤدي الزيادة في تجديد العقود إلى تقليل بعض تكاليف نقل الأسر، ولكن بالنسبة للمستأجرين الذين يضطرون إلى تغيير أماكن إقامتهم، فإن الافتقار إلى الخيارات المناسبة سيظل يمثل مشكلة خطيرة.
وعلى المدى الطويل، فإن مجرد السيطرة على معدل زيادة الإيجار أو توفير تسهيلات الودائع، دون زيادة المعروض من الوحدات وفقا للقدرة المالية للأسر، لا يمكن أن يحل جميع مشاكل السوق. المهم هو خلق التوازن بين عدد الوحدات القابلة للإيجار وسعرها وقدرة المستأجرين على الدفع.
والسؤال الرئيسي هو ما إذا كانت المنازل الفارغة ستعود إلى سوق الإيجار وما إذا كان المعروض من الوحدات سيزداد وفقا لميزانيات الأسر. تعتمد الإجابة على هذا السؤال على سلوك الملاك وحالة الاقتصاد وسياسات قطاع الإسكان.