هل يستعد سوق الإسكان لارتفاع الأسعار بنسبة 30 في المئة حتى منتصف آبان؟

يواجه سوق المساكن موجة جديدة من الاضطراب والتوقعات النفسية. ويزعم بعض وسطاء العقارات أن أسعار المساكن سترتفع بنسبة 30 في المئة حتى النصف الأول من آبان. ويقول منصور غيبي، خبير سوق المساكن، إن التوقعات التضخمية والتهويل النفسي يؤثران في الأسعار أكثر بكثير من التحليلات الخبرية.

أعلن بعض الخبراء والمستشارين العقاريين في الأيام الأخيرة عن ارتفاع أسعار المساكن خلال الأسابيع المقبلة، ويزعمون أن الأسعار ستنمو بنحو 30% من النصف الثاني من أكتوبر إلى النصف الأول من سبتمبر. وأثار هذا مخاوف بشأن الموجة الجديدة من زيادات الأسعار.

تثار هذه التكهنات في ظل وضع لا يكون فيه سوق مواد البناء في مأمن من تقلبات الأسعار، ويعود مرة أخرى الحديث عن نمو تكاليف البناء وتأثيره على السعر النهائي للوحدات السكنية.

ومع ذلك، وبالنظر إلى الظروف الاقتصادية الحالية، هل سترتفع أسعار المساكن بنسبة 30٪ في مثل هذه الفترة القصيرة؟ إلى أي مدى تتوافق هذه التوقعات مع واقع السوق، وما مقدار الزيادة المحتملة في الأسعار بسبب العوامل الاقتصادية وما هو نتيجة التوقعات التضخمية وخلق مساحة في السوق؟

إن التوقعات التضخمية تغذي الزيادة في أسعار المساكن أكثر من تحليلات الخبراء

يقول منصور غيبي، خبير سوق الإسكان، عن العوامل المؤثرة في ارتفاع أسعار المساكن: "ربما يعود جزء من هذه القضية إلى الهجوم والعبء النفسي الذي يفرض على المجتمع. وكما يقول المثل الشهير، عندما يكون الماء عكراً، يقوم الجميع بتحليل هذه المساحة لأنفسهم، ويخلقون الفرص ويطالبون. وأضاف: "بالطبع، قد يكون بعض هذه الادعاءات صحيحاً؛ لأن الالتهابات الاقتصادية والمؤشرات والمتغيرات التي تظهر نفسها في هذه الظروف يمكن أن تبرر مثل هذه التقديرات إلى حد ما».

وأوضح جيبي: "ومع ذلك، أعتقد أن الجدل حول زيادة أسعار المساكن أو ما يشار إليه باسم انفجار أسعار المساكن في الفضاء الإلكتروني، بدلاً من أن يكون مبنياً على التحليل الفني وتحليل الخبراء للأوضاع الاقتصادية، يأتي من التوقعات التضخمية. وتتشكل هذه التوقعات في أذهان الناس وتجعلهم يعتقدون أن الوقت قد حان لزيادة أسعار المساكن".

يمكن أن تؤدي تحليلات الفضاء الافتراضي إلى تكثيف تأثير العوامل الاقتصادية

وبالإشارة إلى دور المتغيرات الاقتصادية في التنبؤ بالأسعار، قال خبير سوق الإسكان: "للتنبؤ بارتفاع أسعار مؤشر اقتصادي مثل السكن، يجب أن ندرس متغيراته وعلاماته. قد يكون لهذه العلامات تأثير في حد ذاتها بحوالي 10 إلى 20 في المائة، لكن التوقعات والتحليلات التضخمية التي نواجهها كل يوم يمكن أن يكون لها تأثير أكبر بكثير من خلال تكثيف هذا الفضاء؛ بحيث تلعب حتى 40 إلى 50 في المائة دورا في تسريع هذه العملية".

وأضاف غايبي: "من الصعب أحياناً تحديد أين هي حقائق السوق. "في مرحلة ما، هناك موجة تؤثر على كل التحليلات والمتغيرات والمعتقدات، وفجأة نرى أن الأسعار في سوق الإسكان ارتفعت".

ولم يكن من المتوقع حدوث زيادة بنسبة 100% في أسعار المساكن بعد عطلة عيد النوروز

وفي إشارة إلى تجربة ارتفاع أسعار المساكن بعد عطلة عيد النوروز، قال خبير سوق الإسكان هذا: "على سبيل المثال، توقفنا عن العمل في مارس وعندما عدنا بعد العطلة، واجهنا زيادة بنسبة 100٪ تقريبًا في أسعار المساكن. ما هو التحليل الاقتصادي أو تحليل الخبراء الذي كان يتوقع مثل هذه الزيادة؟"

ويؤثر ارتفاع سعر الذهب والعملة أيضًا على سوق الإسكان

وفي إشارة إلى تأثير ارتفاع الأسعار في الأسواق الموازية على سوق الإسكان، قال الغيبي: "بالطبع، إذا لم يتم التحكم في ارتفاع الأسعار في الأسواق الموازية مثل الذهب والعملة، فإن هذه العملية ستؤثر أيضا على سوق الإسكان".

ومع ارتفاع أسعار المواد، يتوقع البناءون تكلفة المساكن المبنية حديثا

وأوضح خبير سوق الإسكان أن ارتفاع تكاليف البناء يؤثر أيضًا على قرار شركات البناء: "زيادة سعر حديد التسليح أحد المؤشرات المهمة للبناء. وارتفاع سعر الخرسانة المستخدمة في البناء مؤشر آخر".

وأضاف: "عندما يواجه المقاولون ارتفاع أسعار هذه المواد، تخطر لهم فكرة أن منتجهم النهائي، أي الوحدة السكنية الجديدة، سيصبح أيضاً أكثر تكلفة في المستقبل".

وتمتد الزيادة في أسعار الوحدات المبنية حديثا أيضا إلى الشقق القديمة

وفي إشارة إلى تأثير ارتفاع أسعار الوحدات المبنية حديثا على أجزاء أخرى من السوق، قال الغيبي: "عندما يزيد سعر الوحدات المبنية حديثا في منطقة ما، فإن هذا الارتفاع ينتشر أيضا إلى الوحدات الأقدم. ونتيجة لذلك، سترتفع أسعار الشقق التي يبلغ عمرها 5 و10 وحتى 15 عاما".

وأعرب عن أمله في معالجة التهابات السوق وقال: "آمل أن تتم معالجة هذه الالتهابات حتى ننأى بأنفسنا عن هذه التفسيرات والتحليلات إلى حد ما. أعتقد أن التحليلات الاقتصادية يمكن أن تكون قريبة من الواقع عندما يكون اقتصاد البلاد غنيا نسبيا ولدينا ظروف أكثر استقرارا في مجالات الأمن والاستثمار".

هناك فجوة بين الأسعار الحالية والقيمة الجوهرية للسكن، وهذه الفجوة هي التي تزعج الجميع اليوم

وفي استمرار لهذا الحديث، سأل السفير عرجان، في إشارة إلى دور الزيادة في تكاليف البناء والتوقعات التضخمية في نمو أسعار المساكن، غيبي عن الفرق بين الزيادة في القيمة الاسمية والقيمة الحقيقية للعقار.

أجاب خبير سوق الإسكان هذا: "هذه الزيادة في الأسعار لا تعني بالضرورة زيادة في القيمة الجوهرية للإسكان. وإذا رجعنا إلى الشقق المعروضة بهذه الأسعار، فهل تتناسب قيمتها الحقيقية مع السعر المعلن؟ والمشكلة هي أن هناك فجوة بين الأسعار الحالية والقيمة الجوهرية للمساكن، وهذه الفجوة هي التي تزعج الجميع اليوم.