تغيير معادلة الإيجار؛ ضربة موجعة للمستأجرين | تراجع «الإيجار الشهري» لصالح «الدفعة المقدمة»
يشهد سوق إيجار المساكن في طهران في الخريف تحولاً ملحوظاً في تركيبة العقود، ارتفع فيه نصيب الوديعة، أو ما يُعرف بالدفعة المقدمة، وانخفض نصيب الإيجار الشهري.
وبحسب السفير أرجان، فإن مراجعة الإعلانات عبر الإنترنت تظهر أن حصة عقود الإيجار المدفوعة مقدمًا، والتي كانت حوالي 62% في أغسطس، وصلت إلى 70-75% في أكتوبر. في المقابل، انخفضت حصة الإيجار الشهري من 38% إلى نحو 25-30%.
وهذا التغيير في المظهر يمكن أن يفيد المستأجرين الذين يفضلون دفع جزء أكبر من تكلفة السكن في بداية العقد بدلاً من الدفع شهريًا؛ ولكن وراء هذا التحول، هناك مجموعة من المخاوف الاقتصادية والتوقعات التضخمية وجهود المؤجرين لزيادة العائد على أصولهم.
أربعة عوامل في تغيير سلوك أصحاب العقارات
ومن أهم أسباب ارتفاع حصة الودائع هو القلق من تفاقم حالة عدم اليقين الاقتصادي واحتمال حدوث اضطرابات في دخل الأسرة. لقد أدت تجربة حرب مارس وعواقبها مثل التخفيضات وانخفاض نشاط بعض الشركات وتأخر دفع الرواتب إلى زيادة خطر تلقي الإيجار الشهري لأصحاب العقارات. في مثل هذه الحالة، فإن الحصول على المزيد من المال في بداية العقد يمكن أن يقلل من احتمالية مواجهة التأخير في دفع الإيجار.
الأطباء المسافرون عندما لا يكفي الدواء مدى الحياة
12 مليار تومان؛ استئجار في الشمال أو شراء منزل في الجنوب؟ | فجوة سكنية غريبة في طهران
العاصمة ليست واحدة للجميع كيف قسم مسكان طهران؟
موسم الإيجار الحار يقتل كرامة الإنسان المفقودة في المنازل التي يبلغ ارتفاعها 18 مترًا
أما العامل الثاني فيتعلق بفرصة الاستثمار بالسلفة النقدية. في اقتصاد يتسم بتوقعات تضخم مرتفعة، لا يعد الحصول على الإيجار الشهري بالضرورة الخيار الأكثر جاذبية للمالك؛ لأن القيمة الحقيقية لهذا الدخل قد تنخفض مع مرور الوقت. من ناحية أخرى، توفر الوديعة للمؤجر مبلغًا يمكن استخدامه في أسواق أخرى.
وبلغ عائد صناديق الدخل الثابت نحو 40%، وتضاعفت قيمة الريال الذهبي تقريبا خلال العام الماضي. ومن شأن هذه العوائد أن تعزز حافز المالكين لتلقي المزيد من الودائع واستثمارها في الأسواق الموازية.
العامل الثالث هو محاولة زيادة دخل الإيجار الإجمالي. لا يقتصر دخل المالك على الإيجار الشهري، كما أن نمو قيمة العقار هو أيضًا جزء من عائده. إذا كان المالك قادراً على استثمار الأموال المقدمة في سوق أخرى، فقد يؤدي ذلك إلى زيادة دخل الإيجار والاستثمار في نفس الوقت.
أما العامل الرابع فيتعلق بوضع المستأجرين القدامى. يمكن للأشخاص الذين يجددون عقدهم دفع الإيجار المتزايد عن طريق إضافة مبلغ إلى الوديعة؛ وهي طريقة تكون في بعض الأحيان أكثر قابلية للإدارة بالنسبة لهم من توفير المزيد من الإيجار الشهري. نفس العملية تزيد من حصة Pulpish في العقود الجديدة.
كم تكلفة استئجار وحدة عادية؟
توفر أرقام عروض السوق صورة واضحة عن ضغط تكاليف الإسكان. ويبلغ متوسط الرقم المقترح لاستئجار وحدة متوسطة الحجم في طهران نحو مليار و600 مليون تومان كوديعة بالإضافة إلى 19 مليون تومان إيجار شهري.
وبتحويل الوديعة إلى إيجار شهري، تقدر التكلفة المعادلة لهذا العقد بحوالي 67 مليون تومان شهريا. وهذا الرقم هو اقتراح ولا يعني بالضرورة المبلغ النهائي لجميع العقود المبرمة؛ ومع ذلك، فإن بعدها عن القدرة المالية لجزء كبير من الأسر كبير.
وبحسب تقرير الاقتصاد العالمي فإن الحد الأدنى لراتب العامل الذي لديه أطفال يبلغ حوالي 24 مليون تومان. ولذلك، فإن دفع الإيجار الشهري البالغ 19 مليون تومان يمكن أن يستهلك معظم دخل هذه الأسرة؛ وذلك قبل حساب النفقات مثل الطعام والعلاج والنقل والتعليم.
وزيادة حصة الوديعة قد تقلل من ضغط الدفعة الشهرية، لكنها لا تلغي المشكلة الأساسية. يتعين على المستأجر استخدام مدخراته أو الحصول على قرض أو بيع جزء من أصوله لتوفير المزيد من المال. ومن ناحية أخرى، يؤدي التضخم إلى انخفاض تدريجي في القوة الشرائية لمبلغ الوديعة؛ ومع ذلك، عادة ما يصبح هذا الانخفاض في القيمة أحد أهم اهتمامات المستأجر عند سداد الوديعة.
ونتيجة لذلك، لا يمكن اعتبار التغيير في صيغة الإيجار علامة على تفضيل المؤجر أو المستأجر. ويعكس هذا الاتجاه الظروف الاقتصادية أكثر من أي شيء آخر؛ حالة يسعى فيها المؤجر إلى تقليل المخاطر وإيجاد المزيد من العائد، ويحاول المستأجر تقليل ضغط النفقات الجارية عن طريق التبديل بين الدفعة المقدمة والإيجار الشهري.
ومع ذلك، ما لم يتطابق دخل الأسرة مع تكلفة السكن، فإن تغيير تركيبة العقود وحده لا يمكن أن يحل مشكلة القدرة على تحمل تكاليف السكن.