ارتفاع أسعار مواد البناء / جرس إنذار جديد لسوق الإسكان

تشير دراسة لغرفة الأصناف الإيرانية حول سوق مواد البناء في شهريور 1405 إلى أن قفزة سعر الصرف انتقلت عبر المواد الأولية والنقل والطاقة وتوقعات التضخم إلى مختلف قطاعات البناء والتشييد.

في سبتمبر 1405هـ، واجه سوق مواد البناء موجة جديدة من الزيادات في الأسعار؛ الموجة التي بدأت من سوق العملات، وصلت إلى بورصة السلع والسوق الحرة للحديد والصلب، ثم ظهرت في أسعار الأسمنت والخرسانة الجاهزة ولبنات البناء والمرافق الكهربائية والميكانيكية. أدت الزيادة بنسبة 14-18% في أسعار حديد التسليح في أسبوعين إلى زيادة 20-28% في أسعار منشآت البناء تماشياً مع قفزة سعر الصرف في سبتمبر إلى زيادة تكلفة البناء، ولكن في سوق تكون فيه القوة الشرائية والقدرة التمويلية للبنائين محدودة، هل ستؤدي الزيادة في التكاليف إلى ازدهار معاملات الإسكان؟

ويظهر تحليل بيانات التقرير التحليلي حول تأثير تقلبات أسعار الصرف على سوق مواد البناء، الذي أعده نائب رئيس غرفة التجارة الإيرانية للاقتصاد والتخطيط، أن تأثير صدمة العملة لا يقتصر على السلع المرتبطة بالاستيراد، وقد انتقل إلى أجزاء مختلفة من سلسلة البناء من خلال تكلفة المواد الخام والنقل والطاقة وتوقعات التضخم.

والأمر الأكثر أهمية هو أن الزيادة في تكلفة مدخلات البناء حدثت في سوق يواجه في الوقت نفسه محدودية القوة الشرائية للأسر، وصعوبة تمويل المشاريع، وانخفاض قدرة شركات البناء على مواصلة أنشطتها. وفي مثل هذه الحالة، يمكن أن يؤدي ارتفاع أسعار المواد إلى زيادة تكلفة إنتاج المساكن، دون زيادة الطلب الفعلي على شراء الوحدات السكنية بنفس النسبة؛ وهو الوضع الذي يزيد من خطر تفاقم الركود التضخمي في سوق البناء.

شهريوار؛ عندما وصلت صدمة العملة إلى السوق المادية

وفقًا لتقرير نائب قسم الاقتصاد والتخطيط بغرفة التجارة الإيرانية، كان سعر الدولار في السوق الحرة يتراوح بين 202 إلى 206 ألف تومان في الأيام الأولى من شهر سبتمبر، وبعد ذلك، تحت تأثير التطورات الجيوسياسية والتوترات الإقليمية وزيادة أسعار النفط وتفاقم حالة عدم اليقين الاقتصادي، ارتفع إلى نطاق 230 ألف تومان.

وأصبح توقيت هذه القفزة مع الأيام الأخيرة من الموسم المناسب لعمليات البناء، وخاصة صب الخرسانة وتنفيذ الهيكل العظمي والتصلب، أكثر أهمية. في هذه المرحلة، يحتاج عمال البناء إلى إمدادات مستمرة من حديد التسليح والكمرات والأسمنت والخرسانة ومعدات البناء لتطوير المشاريع؛ السلع التي يمكن أن يؤدي تغير أسعارها أو انقطاع توريد أي منها إلى تغيير خطة التنفيذ والتقدير المالي للمشروع.

الطريق الأول لانتقال صدمة التبادل هو سوق المواد الخام وتبادل السلع. ومع التغير في معدلات الحساب وزيادة توقعات التضخم، تأثرت الأسعار الأساسية وتنافس المشترين على سبائك الصلب وحديد التسليح والنحاس والبتروكيماويات. بالإضافة إلى ذلك، أصبحت الزيادة في تكلفة استبدال المخزون أيضًا عاملاً لتغيير سلوك البائعين؛ بمعنى آخر، رفض بعض الموردين البيع بالأسعار السابقة أو قصروا البيع على التسوية النقدية والتسعير الفوري بسبب القلق من ارتفاع سعر الشراء لاحقًا.

ولذلك فإن تأثير سعر الصرف في هذا السوق لا يقتصر على ارتفاع تكلفة الواردات. حتى المنتج المنتج محليًا قد يصبح أكثر تكلفة بسبب أسعار المواد الخام، أو تكاليف صيانة المعدات، أو النقل، أو التوقعات التضخمية. نتيجة هذا الاتجاه هي زيادة عدم اليقين في الأسعار وجعل التخطيط المالي أكثر صعوبة بالنسبة لشركات البناء والمقاولين.

حديد التسليح والأسمنت والمرافق؛ ما هي القطاعات الأكثر تضررا؟

وتظهر بيانات تقرير سبتمبر أن سرعة وشدة تحويل صدمة العملة لم تكن هي نفسها في مجموعات مختلفة من مواد البناء. وفي بعض البنود، كشف الارتباط بسعر المعادن والمواد الأولية عن تأثير العملة بشكل أسرع؛ وفي حالات أخرى، لعبت تكلفة الطاقة والتعبئة والنقل دوراً أكثر بروزاً.

وفي سوق الصلب، كانت حديد التسليح والعوارض الحديدية والألواح السوداء من بين العناصر الأولى التي شهدت ارتفاعًا في الأسعار. وبحسب تقرير نائب مستشار الاقتصاد والتخطيط لغرفة التجارة الإيرانية، فإن السوق الحرة للحديد والصلب دخلت حالة "السعر في الوقت الحالي" بين 11 و18 سبتمبر/أيلول، كما ارتفعت أسعار جميع أنواع حديد التسليح للبناء بمتوسط ​​14 إلى 18 بالمئة خلال أسبوعين. كما أثرت الزيادة في الطلب الاحترازي على سبائك الصلب في بورصة السلع الأساسية على هذا الاتجاه. وتتجلى أهمية هذه الزيادة عندما نعلم أن الفولاذ هو أحد المدخلات الأساسية لبناء الهيكل العظمي. يمكن أن يؤدي التغير في سعر حديد التسليح والحزم إلى إبطال التقدير الأولي لتكلفة المشروع بسرعة؛ خاصة للبنائين الذين أنهوا عقودهم بسعر ثابت أو يتم توفير مواردهم المالية على أساس البيع المسبق والاستلام التدريجي للأقساط.

وفي قطاع الأسمنت والمنتجات الخرسانية، كان نمط ارتفاع الأسعار مختلفا. ويظهر التقرير أنه على الرغم من أن باب المصنع لم يسجل زيادة منتظمة في أسعار الكلنكر والأسمنت، إلا أن نمو تكلفة أكياس البولي بروبيلين ونقل الوقود وصيانة الآلات أثر على سعر السوق. ونتيجة لذلك، ارتفع سعر الأسمنت السائب والمعبأ في مستودعات التوزيع بنسبة 8 إلى 12 في المائة. كما ارتفع سعر الخرسانة الجاهزة بنسبة 15% بسبب زيادة إيجارات الشاحنات الخلاطة والتكاليف الحالية لكسارات الحجر.

كما أصبحت كتل الغاز الخفيف أكثر تكلفة بنسبة 10-12% بسبب تكلفة مسحوق الألومنيوم وطاقة الإنتاج والتفريغ. وفي حالة الطوب والفخار، كانت تكلفة النقل البري أحد العوامل الرئيسية لارتفاع الأسعار. لكن القفزة الأكثر ذكرا بين المجموعات المذكورة تتعلق بالمرافق الكهربائية والميكانيكية. أدى ارتفاع السعر العالمي للنحاس وارتفاع سعر الدرهم إلى أكثر من 62 ألف تومان إلى الضغط على سوق أسلاك وكابلات البناء. كما ارتفعت أسعار الأنابيب ذات الخمس طبقات والوصلات النحاسية ومضخات الضغط وصمامات البناء بنسبة تتراوح بين 20 و28 بالمئة مع نشر قوائم الأسعار الجديدة. وفي الوقت نفسه، أدى توقف بعض تجار الجملة عن البيع إلى نقص مؤقت في أحجام الكابلات النحاسية شائعة الاستخدام. تظهر هذه الاختلافات أنه لا يمكن أخذ سعر حديد التسليح أو الأسمنت بعين الاعتبار لتحليل تكلفة البناء. يمكن أن تؤثر تكلفة المرافق والمعدات والعناصر المستخدمة في المراحل النهائية من البناء أيضًا على جزء كبير من ميزانية المشروع وتحافظ على ضغط التكلفة حتى عندما يصبح سعر بعض المدخلات الأساسية أكثر هدوءًا.

ماذا تقول الإحصائيات الرسمية؟ وكانت تكلفة البناء مرتفعة قبل صدمة سبتمبر/أيلول

ارتفاع الأسعار في سبتمبر لم يحدث سرا. وتظهر البيانات الرسمية لمركز الإحصاء الإيراني حول مؤشر أسعار مدخلات المباني السكنية في مدينة طهران في ربيع عام 1405هـ أن المؤشر الإجمالي بلغ 336.4 ومقارنة بالموسم السابق ارتفع بنسبة 20.7% وبالمقارنة مع نفس الموسم من العام السابق ارتفع بنسبة 106.8%. كما تم الإبلاغ عن معدل التضخم السنوي لمدخلات البناء بنسبة 80٪ في هذه الفترة. هذه الأرقام لها نقطتان مهمتان. أولاً، كانت تكاليف البناء تحت ضغط كبير قبل ارتفاع قيمة العملة في سبتمبر/أيلول. ثانياً، إن انخفاض التضخم الموسمي من 36% في شتاء عام 1404هـ إلى 20.7% في ربيع عام 1405هـ لا يعني انخفاضاً في مستوى الأسعار؛ بل لم يدل إلا على انخفاض معدل ارتفاع الأسعار.

وفي الواقع، دخلت القفزة التي شهدتها العملة في سبتمبر/أيلول إلى سوق كانت تواجه بالفعل زيادة في تكلفة المدخلات. ومن ثم، فحتى لو استمرت تقلبات العملة في الانخفاض، فإن تأثير الزيادة في الأسعار المسجلة لا يختفي بالضرورة على الفور؛ لأن المخزون وعقود الشراء وتكلفة استبدال البضائع وقوائم أسعار المصنع الجديدة يتم تعديلها متأخرًا.

من ارتفاع تكلفة المواد إلى السكن؛ لماذا العلاقة السعرية ليست خطية؟

يمكن أن تؤدي الزيادة في أسعار مواد البناء إلى زيادة تكلفة إنتاج وحدات جديدة، لكن تحويل هذه الزيادة إلى سعر بيع المساكن يعتمد على ظروف الطلب وحالة المعاملات وتكلفة الأرض والأجور والضرائب والتمويل وتوقعات شركات البناء. عندما ترتفع تكلفة حديد التسليح والخرسانة والكابلات والصمامات، يحتاج المقاول إلى المزيد من الموارد المالية لإكمال نفس المشروع. إذا كان سعر بيع الوحدات محددًا بالفعل في العقد، فإن الزيادة في التكلفة ستؤدي بشكل مباشر إلى تقليل هامش ربحه. إذا كان المشروع يعتمد على البيع المسبق بالتقسيط، فإن المبلغ المستلم قد لا يغطي تكلفة شراء المواد. وفي كلتا الحالتين، تزداد احتمالية إبطاء التقدم المادي للمشروع أو تأخير بدء البناء.

ويشير تقرير نائب المستشار الاقتصادي والتخطيط لغرفة التجارة الإيرانية أيضًا إلى نفس المشكلة: واجه بعض المقاولين الذين وقعوا عقودًا محددة المدة صعوبات في مواصلة العمل بالأسعار السابقة، وكانت هناك طلبات لتعديل العقد أو استكماله. كما أن شركات البناء التي اعتمدت على البيع المسبق بالتقسيط واجهت الفجوة بين الأقساط وتكلفة شراء الحديد والمرافق؛ الوضع الذي يمكن أن يقلل من سرعة تنفيذ المشروع.

ومع ذلك، لا يمكن الاستنتاج بأن كل زيادة في أسعار المواد ستؤدي إلى ارتفاع سعر بيع المسكن بنفس النسبة. وفي السوق حيث القوة الشرائية للأسر محدودة، قد لا تتمكن الشركة المصنعة من نقل الزيادة الكاملة في التكلفة إلى المشتري. وفي مثل هذه الحالة، يظهر جزء من الضغوط على شكل تقليل هامش الربح، أو إيقاف المشروع، أو تقليل حجم الوحدات الجديدة أو تقليل الجودة وتغيير العلامة التجارية للمعدات. ومن ناحية أخرى، فإن انخفاض القوة الشرائية للمساكن يمكن أن يحد من الطلب على البناء الجديد. وبهذه الطريقة، يواجه السوق تناقضاً: حيث تزداد تكلفة إنتاج المساكن، ولكن القوة الشرائية للمنتج النهائي لا تزيد تبعاً لذلك. وهذه هي النقطة التي يمكن أن يؤدي فيها ارتفاع تكلفة المواد، بدلاً من أن يؤدي بالضرورة إلى ازدهار قطاع البناء، إلى تعميق الركود.

الركود في المعاملات ليس عائقا

أحد الأخطاء الشائعة في تحليل سوق الإسكان هو المساواة بين ارتفاع الأسعار وازدهار السوق. إن الزيادة في أسعار المواد ليست علامة على زيادة في البناء أو نمو المعاملات. وفي الظروف التضخمية قد ترتفع الأسعار بسبب زيادة تكاليف الإنتاج واستبدال السلع، بينما ينخفض ​​عدد المشاريع الجديدة وحجم المعاملات.

ويؤكد تقرير النائب الاقتصادي لغرفة التجارة الإيرانية أيضًا على نفس التمييز: أدت صدمة العملة في شهريوار إلى زيادة تكلفة شراء المدخلات وفي بعض الحالات رافقت العرض بمزيد من الحذر، لكن هذه الزيادة في التكلفة لا تعني تعزيز الطلب الحقيقي على السكن. على العكس من ذلك، فإن الزيادة في تكلفة البناء إلى جانب صعوبة التمويل يمكن أن تقلل من قدرة الشركات المصنعة على توفير وحدات جديدة.

كما أشارت التقارير المنشورة عن سوق البناء في أغسطس إلى توقف النمو الشهري لأسعار المواد في بعض الأسواق، إلى جانب ارتفاع مستوى التكاليف مقارنة بالعام السابق. يوضح هذا الدليل أن سوق المواد لا يتبع مسارًا موحدًا في جميع الأوقات ولجميع العناصر، ويجب عدم الخلط بين الاستقرار المقطعي لبعض الأسعار وعودة التكاليف إلى مستوياتها السابقة. ومن وجهة النظر هذه، فإن الزيادة في أسعار المساكن قد تكون مصحوبة أيضًا بانخفاض في المعاملات. ويحتفظ البائع بعرضه مرتفعاً للتعويض عن تكلفة البناء أو للمحافظة على قيمة العقار؛ لكن المشتري غير قادر على قبول هذا السعر بسبب محدودية الدخل وصعوبة التمويل. والنتيجة هي أن الأسعار المعروضة بعيدة عن القوة الشرائية الحقيقية وتقل إمكانية عقد الصفقة.

توقعات السوق. من الممكن أن يتأخر تأثير العملة

وتشير التقديرات إلى أنه حتى مع الاستقرار النسبي للدولار، فإن جزءا من آثار ارتفاع الأسعار في شهريوار سوف يظهر في شهري أكتوبر ونوفمبر من خلال نشر قوائم جديدة للمصانع في سلع مثل البلاط والسيراميك والحجر والحنفيات. ولا يعني هذا التقييم أن ارتفاع أسعار كل هذه العناصر مؤكد، لكنه يؤكد وجود فجوة زمنية بين صدمة العملة وانتقالها بالكامل إلى بعض أجزاء السوق. ومن ناحية أخرى، إذا أصبح سعر الصرف أكثر استقرارا، وتراجعت التوقعات التضخمية واستمر عرض المواد في بورصة السلع والسوق الحرة، فإن هناك إمكانية للحد من إثارة المعاملات وضبط التقلبات قصيرة الأجل. إلا أن استقرار سعر الصرف وحده لا يكفي لعودة السوق إلى طبيعته؛ لأن التكاليف المتراكمة وقيود الطاقة وتكاليف النقل ومشاكل السيولة يمكن أن تؤثر على الإنتاج والتوزيع.

ولذلك، فإن المسار المستقبلي لسوق المواد والإسكان يعتمد على مجموعة من العوامل: الاستقرار الاقتصادي والعملة، واستمرارية الإنتاج، وإدارة اختلال توازن الطاقة، وشفافية العرض، وإمكانية تمويل المشاريع، وعودة الطلب الفعال. وبدون التحسن المتزامن لهذه المتغيرات، فإن الانخفاض المؤقت في تضخم الأسعار لن يعني بالضرورة أن صناعة البناء والتشييد ستخرج من الركود.

ما تظهره بيانات شهر سبتمبر ليس فقط ارتفاع أسعار بعض مواد البناء؛ وتتمثل المشكلة في نقل حالة عدم اليقين الاقتصادي إلى سلسلة إنتاج المساكن بأكملها. ويصبح ارتفاع تكلفة المواد أزمة أوسع عندما تكون الزيادة في تكلفة الإنتاج مصحوبة بانخفاض في القوة الشرائية وانخفاض في الاستثمار في البناء. وفي مثل هذه الحالة، لن يكون لدى المنتج سوق مستقرة ويمكن التنبؤ بها، ولا يمكن للمستهلك أن يتحمل الزيادة في التكاليف دون مزيد من الضغط على ميزانية الأسرة. ويتطلب التغلب على هذه الظروف سياسات تهدف في الوقت نفسه إلى تحقيق استقرار الإنتاج، والنظام في سلسلة التوريد، وإمكانية حصول الناس على السكن.